Le droit de diviser un terrain situé en zone NB n’entraîne pas systématiquement le droit de construire

Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d’un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable. La question de l’application des dispositions des plans locaux d’urbanisme (PLU) est donc amenée à se poser de plus en plus fréquemment.

Néanmoins, il est toujours possible de diviser un terrain, même en zone NB d’un plan d’occupation des sols (POS). Les dispositions du règlement d’un POS ou d’un PLU qui interdisent les lotissements sont illégales.

La jurisprudence considère en effet que les documents d’urbanisme ne peuvent porter que sur des règles de fond et non sur des procédures (Conseil d’État, 19 octobre 2001, commune de Talange, n° 207677 ; Conseil d’État, 21 mars 1986, copropriété de l’immeuble Les Périades, n° 61817). Il n’est donc pas possible d’interdire un lotissement qui est une procédure de division.

Par ailleurs, l’interdiction d’un lotissement aboutit à imposer le recours à d’autres procédures (ZAC, permis groupé…) pour procéder à des divisions foncières. On est donc en présence d’une disposition illégale du règlement que l’autorité compétente doit s’abstenir d’appliquer (Conseil d’État, avis du 9 mai 2005, M. Marangio, n° 277280), dans l’attente d’une modification du document d’urbanisme.

Toutefois, le droit de diviser un terrain situé en zone NB n’entraîne pas systématiquement le droit de construire, les règlements des POS pouvant édicter des prescriptions relatives, par exemple, à la superficie des terrains et rendre ainsi inconstructibles des terrains après division. La forme urbaine peut donc être encadrée par le règlement et les éventuelles orientations d’aménagement.