En faisant passer de 20 à 25 % le quota de logements sociaux, la loi « Duflot » rapproche non seulement l’épée de Damoclès financière qui pèse sur les collectivités concernées, mais elle vient complexifier la gestion du parc social. Car, si beaucoup se focalisent encore sur des enjeux financiers loin d’être négligeables, le point crucial n’est peut-être pas là où on l’attend.
En effet, ces collectivités sont de plus en plus confrontées à une double pression : devoir augmenter le parc social locatif et répondre aux demandes de logement sans cesse plus nombreuses. Or, sur dix logements sociaux construits, la ville n’en récupère que deux s’il y a eu garantie d’emprunt, sinon aucun. La cession de terrains n’apportant rien, en général, pour le contingent « ville », il faut d’ailleurs privilégier le bail à construction qui permet à la collectivité d’avoir au moins une position d’interlocuteur privilégié avec le bailleur.
Scénario catastrophe – Pire, les modèles économiques en vigueur chez les constructeurs bailleurs reposent de plus en plus sur les financements d’Action logement (AL). Résultat : à Cassis, seuls 15 % des demandeurs sont salariés d’une entreprise cotisant à l’AL, alors que le contingent de logements réservés à l’AL représente 55 % du parc. Une vraie source de tension. Et, pour ces 15 %, encore faut-il que l’entreprise du salarié soit adhérente au bon comité, celui qui finance le programme immobilier en construction…
Bref, de plus en plus de demandes de logement et de moins en moins de capacité à y répondre : un vrai scénario catastrophe pour une municipalité et ses services.
Pour sortir de ce cercle vicieux, certaines collectivités sont en train de construire ou de reconstruire une politique du logement où elles joueront un nouveau rôle de cofinanceur. Cette orientation stratégique présente un triple avantage : encourager la construction de logements sociaux ; déduire des pénalités à payer les sommes investies et donc, développer l’offre sans dépenses nettes ; augmenter le contingent, les sommes investies permettant de réserver des logements supplémentaires pour la ville dans la répartition des logements entre réservataires. Un cercle vertueux s’amorce-t-il ?
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