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[Tribune] Loi Alur

Friches industrielles et sols pollués : une nouvelle terre promise ?

Publié le 20/03/2014 • Par Auteur associé Jean-Marc Joannès • dans : Actu juridique, Droit des collectivités, France, Tribune

L’article 84 bis de la loi ALUR s’empare du recyclage des friches industrielles avec une ambition forte : valoriser les ressources foncières polluées pour accélérer les projets immobiliers. Un tournant majeur qui vient responsabiliser davantage les acteurs publics, dans un contexte général de raréfaction du foncier.

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Grégory Gutierrez

avocat, DS Avocats

Bien que banalisée, la pollution des sols reste en France un phénomène d’ampleur : 300 000 est le nombre d’anciens sites industriels sur le territoire national (dont 257 000 officiellement recensés). Ce chiffre croît au rythme des faillites industrielles avec la question finale : qui payera la dépollution ?

Limites de la politique française de gestion des sites pollués et du principe « pollueur-payeur » dans la recherche des responsables

Les fermetures d’usines provoquent la libération d’hectares entiers de ressources foncières. Sans « tiers financeurs » permettant d’absorber le coût de la dépollution, les reconversions de sites se retrouvent dans l’impasse. Les actions en responsabilité engagées auprès des anciens exploitants donnent des résultats aléatoires et l’instabilité des règles juridiques demeure peu propice à la réappropriation des friches par les collectivités.

Depuis la loi Bachelot du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques, les conditions de réhabilitation d’un ancien site industriel dépendent étroitement de l’usage futur qui sera réservé à l’emprise foncière. La requalification des zones industrielles en zones plus sensibles (commerces, bureaux, logement, équipements publics) nécessitent de gérer une pollution potentiellement coûteuse que seul un projet d’aménagement ou de construction d’envergure permettra, au final, de financer.

Dans la chaîne de production de l’immeuble, le principe pollueur-payeur ne permettra que rarement d’imposer à l’ancien exploitant une prise en charge totale de la dépollution. Une fois l’usage de référence définitivement fixé, toute modification ultérieure requise pour les besoins d’un projet d’aménagement ou de construction ne sera plus du ressort de l’exploitant industriel.

L’article 84 bis de la loi ALUR : véritable boîte à outils pour les communes et les aménageurs

Dans un tel contexte, il était d’abord urgent de clarifier un cadre juridique devenu hautement complexe. L’article 84 bis fait naître de nouveaux horizons mais vient aussi responsabiliser plus fortement les acteurs publics.

Les rôles sont répartis au sein d’une hiérarchie des « responsables de la pollution des sols » qui fait du propriétaire foncier un responsable subsidiaire présumé. Une charge lourde pour certaines communes propriétaires, mais aussi l’opportunité d’identifier plus facilement les responsables et faire avancer les projets.

Soulignons que le maire est la pièce maîtresse du dispositif : il détient les principaux leviers par le biais de ses pouvoirs de police en matière d’urbanisme, de déchets et de sites et sols pollués.

Le changement d’usage des sites d’anciennes installations classées sera ainsi plus étroitement contrôlé lors de l’instruction des demandes de permis de construire ou d’aménager. De même, des secteurs d’information sur les sols seront identifiés par les préfectures après avis des communes concernées, pour les terrains appelant des mesures particulières. Ce zonage sera intégré dans les documents d’urbanisme et déclenchera parallèlement l’obligation, pour les vendeurs ou bailleurs de terrains concernés, d’informer par écrit leurs cocontractants.

Enfin, tout tiers intéressé aura, dans certaines conditions, la possibilité de se substituer légalement à l’ancien exploitant industriel pour réhabiliter le site, dans un cadre plus sécurisé de nature à rassurer le « tiers financeur ».

Tirer son épingle du jeu

Les collectivités les mieux organisées pourront tirer leur épingles du jeu. Les autres auront tendances à croire qu’elle subissent une réforme qui laisse de côté la responsabilité des exploitants industriels à leur détriment. Il leur appartiendra de mettre en place des solutions innovantes et ainsi profiter pleinement des opportunités offertes par la loi ALUR pour valoriser les friches industrielles…en prenant garde d’éviter les pièges !

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