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Logement

Logement intermédiaire : examen passé avec succès

Publié le 20/02/2014 • Par Catherine Le Gall • dans : Actu juridique, France

Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement, a présenté le 18 février l’ordonnance relative au logement intermédiaire devant la commission des affaires économiques. Les députés, qui ont salué la clarté du texte, ont tout de même pointé certaines limites…

Cécile Duflot a tenu parole : elle est venue présenter l’ordonnance relative au logement intermédiaire aux députés, comme elle s’y était engagée. Le texte fait suite au plan d’investissement pour le logement, annoncé par François Hollande le 21 mars 2013, qui comprenait 20 mesures, dont celle de changer de cadre juridique pour accélérer la construction de logements.

L’ordonnance sur le logement intermédiaire est la dernière qui découle de la loi d’habilitation du 1er juillet 2013 (autorisant le gouvernement à prendre des ordonnances) et il s’attaque à un problème majeur : loger les ménages qui, en zone tendue, n’ont ni accès au marché libre parce que les loyers y sont trop chers, ni aux logements sociaux car leurs ressources dépassent le plafond.

Après la mise en place d’outils financiers pour relancer la construction de logements intermédiaires (réduction d’impôts pour les particuliers et mesures fiscales incitatives pour les investisseurs institutionnels), le texte a pour objet de poser un « cadre unifié » qui fasse le point sur la notion même de logement intermédiaire. Pour cela, il s’articule autour de trois axes :

  1. une définition précise,
  2. la création d’un « bail réel immobilier »,
  3. la possibilité pour les organismes de logement social de créer des filiales dédiées.

Une définition unifiée du logement intermédiaire – Tout d’abord, le texte donne une définition du logement intermédiaire qui unifie tous les régimes qui existaient jusque-là.
Il est « réservé aux zones tendues » ; il peut être destiné à la location ou à l’accession à la propriété et il se caractérise par trois conditions :

  • « il fait l’objet d’une aide directe ou indirecte de l’Etat » ;
  • « il est destiné aux classes moyennes » ;
  • « son prix ou loyer est plafonné ».

Deuxièmement, le texte prévoit la création d’un outil novateur : le bail réel immobilier. Il reprend le principe du bail à construction (le promoteur conclut un bail avec le propriétaire foncier, en échange d’une redevance, pour construire des logements abordables) mais il prévoit « la possibilité de cession du bâti entre acquéreurs successifs» tout en gardant le statut de logement intermédiaire.

Grâce à cet outil, les acquéreurs pourront donc accéder à la propriété à un prix moins élevé, pour une durée limitée et avec le droit de le revendre. Toutefois, les collectivités locales seront assurées de la pérennité de ce parc car les conditions de revente seront encadrées (maintien du locataire dans les lieux, par exemple).

Enfin, l’ordonnance autorise les organismes de logements sociaux à créer des filiales dédiées au logement intermédiaire tout en instaurant une « étanchéité » totale entre les fonds du logement social et ceux destinés au développement de ce nouveau secteur. D’ailleurs, pour parer à toute confusion, le texte stipule que les capitaux nécessaires à la création de ces filiales ne peuvent venir que des activités du bailleur ou du parc de logements intermédiaires existant.

Des questionnements persistent – Le texte a été salué par l’ensemble des députés qui y voient la volonté de clarifier la situation tout en répondant à l’urgence. Cependant, certains d’entre eux ont fait part de leurs réserves et questionnements.
Daniel Goldberg, député socialiste de Seine-Saint-Denis, a attiré l’attention de la Ministre sur les dérives possibles : « Comment se prémunit-on contre une évolution du statut des logements intermédiaires qui pourraient aller du côté du locatif libre ou bien être transformé en logement locatif social ? ».
Crainte à laquelle Cécile Duflot a répondu de manière ferme : « La création de logements intermédiaires n’a absolument aucune vocation à rentrer dans le calcul des 25% de logements locatifs sociaux. Il s’agit d’un parc complémentaire ».

Michèle Bonneton, députée de l’Isère (écologiste) s’est, quant à elle, interrogée sur le nombre de logements qui pourraient ainsi être construits et sur les possibilités de financement.
Sur ce point, la ministre s’est montrée optimiste en tablant sur 60 000 logements intermédiaires par an, tous dispositifs confondus, dont 20 000 dans le périmètre de l’ordonnance.

Même ton sur l’épineuse question du financement puisqu’elle a assuré que, grâce à ce cadre, les investisseurs institutionnels seront incités à revenir dans le domaine du logement résidentiel. Le texte, passé au crible par les députés, a été présenté le lendemain 19 février en Conseil des ministres.

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