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Economie

Les collectivités sont priées de faire le ménage dans les hébergements chez l’habitant

Publié le 28/01/2014 • Par Cédric Néau • dans : Actu juridique, France

Avec la circulaire interministérielle publiée en décembre 2013 et certaines dispositions du projet de loi ALUR, les élus locaux devront mieux contrôler l’activité de location de chambres d’hôtes et de meublés touristiques. Une chasse aux sorcières à l'efficacité incertaine et qui pourrait avoir des conséquences sur le développement économique de certains territoires.

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L’Union des métiers et de l’industrie hôtelière (Umih) peut être contente de sa victoire. Après plusieurs années de bataille, parfois juridiques, l’un des principaux syndicats hôteliers a été écouté par le gouvernement pour lutter contre la location illégale de chambres d’hôtes.
Sylvia Pinel, ministre de l’Artisanat, du commerce et du Tourisme et Benoit Hamon, ministre délégué chargé de l’Economie sociale et solidaire et de la Consommation, ont publié fin décembre 2013 une circulaire interministérielle demandant aux préfets de sensibiliser les maires de leur département sur l’ensemble de la réglementation applicable aux chambres d’hôtes. Le document insiste notamment sur :

  1. La définition de l’activité de loueur de chambres d’hôtes
  2. La déclaration obligatoire à la mairie
  3. L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)
  4. Le régime social et fiscal
  5. L’affichage et la publicité des prix
  6. La contribution à l’audiovisuel public et redevances pour la diffusion d’œuvres musicales
  7. La règlementation en matière de sécurité contre les risques d’incendie
  8. L’accueil des étrangers
  9. Les aires collectives de jeux
  10. Les piscines
  11. La formation aux services de boissons alcooliques.

« Nul ne pourra plus laisser faire » – Pour le syndicat, cette circulaire « est le résultat des actions que nous avons menées pour alerter les pouvoirs publics contre la multiplication des activités illégales, qui concurrencent déloyalement nos établissements, alors même que nos chefs d’entreprises, qui eux respectent la loi, sont asphyxiés par l’augmentation de la TVA, la prolifération de nouvelles taxes, la réglementation toujours plus contraignante », s’enthousiasme Roland Heguy, le président confédéral de l’Umih, dans un communiqué.
« Nul ne pourra plus ignorer la réglementation en vigueur. Nul ne pourra plus laisser faire. Nul ne pourra plus agir en toute impunité », poursuit-il.

Pour les hôteliers, le rappel ministériel fait aux préfets et aux maires était devenu une priorité. Selon le décompte du ministère du Tourisme, il y avait, en 2011, plus de 37 000 chambre d’hôtes en France, représentant un total de près de 75 000 lits.

Mais l’Umih avance un autre chiffre : « Nous évaluons à 150 000 le nombre de chambres d’hôtes illégales », soutient Roland Heguy. Pas facile d’y voir clair entre les statistiques officielles et celles de militants.

Une situation difficile – La circulaire ne donne pas de chiffres, mais reconnait toutefois un « fort développement des chambres d’hôtes au cours de ces dernières années ». La DGCIS avance une progression de 25 000 lits en vingt ans et d’un millier de créations par an.
« Pendant qu’une vingtaine de cafés, hôtels ou restaurants disparaissent par jour », déplore le président de l’Umih.

Cette situation a donc poussé les pouvoirs publics à agir afin « de garantir un environnement concurrentiel sain entre les différents modes d’hébergements touristiques, ainsi qu’un exercice régulier de leurs activités, gage du développement touristique harmonieux des territoires ».

L’impact de cette concurrence jugée déloyale par les hôteliers est en effet particulièrement sensible dans les zones rurales : « Les hôteliers dans ces territoires sont particulièrement touchés par l’augmentation des chambres d’hôtes qui affluent après qu’un couple de bobo soit tombé amoureux du coin », grogne Roland Heguy.

Complément de revenus pour les agriculteurs – « Historiquement, la création de ce type d’hébergement en France est venue en majorité d’agriculteurs recherchant un complément de revenu », objecte Jean-Yves Pineau, directeur du collectif Ville-Campagne.
En effet, une étude réalisée en 2012 par l’agence de conseil spécialisée Guest & Stratégy sur la rentabilité des chambres d’hôtes, montre que seuls 43 % des propriétaires déclarent vivre uniquement de leur activité de loueur.

Etude sur la rentabilité des chambres hôtes et gîtes – Agence Guest & Strategy from Guest & Strategy

La circulaire ne s’attaquerait alors qu’à la marge des difficultés rencontrées par les hôteliers ?

Pour Jean-Yves Pineau, il n’y a pas de doute : « On doit se pencher sur le problème autrement qu’à partir de questions autour d’une concurrence qui tire en fait l’offre globale vers le bas. La chambre d’hôtes correspond à un mode de vie et d’envie des urbains et pour le développement des territoires, elles sont un outil efficace au service de leur diversification économique. Le plus important est de donner aux communes rurales la capacité à créer de la richesse à partir d’un hébergement ».

Les collectivités premiers financeurs des chambres d’hôtes – Les élus et les collectivités territoriales sont sensibles à cet argument et sont prêts à faire des efforts pour donner un nouvel élan économique via ce type de tourisme.
Ainsi l’étude de Guest & Stratégie montre que 10 % des propriétaires de chambres d’hôtes ont obtenu une aide financière des départements et près de 8 % des régions. Les collectivités sont ainsi les premiers soutiens financiers des porteurs de projet, devant les banques.

Une telle empathie pousserait-elle les collectivités à l’indulgence ou à la négligence ? « Cette circulaire est autant un avertissement aux chambres d’hôtes, qu’aux maires qui achètent parfois leur tranquillité », glisse Roland Heguy. « Les maires ne se rendent pas compte qu’ils affaiblissent le tissu entrepreneurial mais aussi les revenus de leur communes en se privant de taxes locales ».

En signe de ras-le-bol, l’Umih avait, au printemps 2013, ciblé une dizaine de départements touristiques (1) dans lesquels elle a poursuivi en justice 50 chambres d’hôtes « illégales ».
Parmi celles-ci, figure un établissement ardéchois, coupable, aux yeux de la confédération, de n’être pas inscrit au registre du commerce.

« Un atout pour la commune » – L’établissement, situé sur la commune de Prades (1148 ha.), reçoit la défense du maire : « ces chambres d’hôtes sont un atout pour la commune », explique Jérôme Dalveny. « Sur les trois maisons d’hôtes présentes à Prades, deux sont labellisées par le parc naturel régional, les clients viennent manger et s’approvisionner au village, font vivre les commerces comme le pressing qui traite les draps, maintiennent l’activité économique et ramènent les jeunes au pays. »

Pour autant, l’édile reconnaît les difficultés des modes d’hébergement classiques : « Je suis bien conscient qu’il peut y avoir une certaine concurrence faite aux hôtels », reconnait-il en évoquant la disparition ces dernières années de deux des trois hôtels voisins de Lalevade (à moins de 2 km de Prades). «Mais la circulaire ne ramènera ni la clientèle des chambres d’hôtes dans les hôtels car elle est différente, ni ne dissuadera les volontaires à créer de nouvelles chambres d’hôtes ».

« Il n’y a plus de modèle économique pour les hôtels en zone rurale » – Jean-Yves Pineau enfonce le clou : « Il n’y a plus de modèle économique pour les hôtels en zone rurale, compte tenu du poids des charges et de normes en France ».
En conséquence, il ne veut pas, comme les hôteliers une uniformisation règlementaire, mais au contraire « une adaptation des normes aux réalités d’un territoire », quitte à alléger les obligations de ceux qui connaissent des contraintes géographiques.

Des normes adaptées aux territoires – Car, même en croissance, le modèle économique de chambres d’hôtes repose sur des bases fragiles : l’étude Guest & Strategy revèle ainsi que les chiffres d’affaires dégagé par cette activité ne dépasse pas 30 000 euros par an pour 65 % des exploitants.
A peine 52 % d’entre eux déclarent cette activité rentable et 69 % n’arrivent pas à dégager un salaire.

« Cette opposition me fait penser à celle existant entre les voitures de tourisme avec chauffeur (VTC) et les taxis, où deux modèles de développement s’affrontent. Mais dans le cas des chambres d’hôtes et des hôtels, s’ajoute une donnée géographique fondamentale qui doit faire intervenir l’Etat pour garantir le développement économique d’un territoire », conclut Jean-Yves Pineau.

Les meublés touristiques dans le collimateur d’ALUR

Paris avait ouvert la chasse aux loueurs illégaux de meublés touristiques en 2011 ; le projet de loi ALUR devrait la généraliser à toutes les villes de la petite couronne parisienne et de plus de 200 000 habitants.

Considérant que la multiplication de l’offre de meublés touristiques est devenue « un problème pour les territoires où la pression sur les loyers est déjà forte et où une partie du parc locatif peut s’échapper vers le tourisme », la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot a voulu durcir les conditions de location de ce type d’hébergement.

Le projet de loi ALUR (2), actuellement en seconde lecture au Sénat, prévoit dans son article 6 plusieurs dispositions contraignantes pour les candidats à la location ou la sous-location de meublés touristiques, très en vogue depuis quelques années au vu des retours sur investissement : « Les prix constatés sont proches de ceux du secteur hôtelier, soit un niveau compris entre le double et le triple des prix des locations traditionnelles. L’intérêt pour les propriétaires est évident et, faute d’action déterminée de la part des pouvoirs publics, le phénomène menace d’impacter dramatiquement l’ensemble du marché locatif dans les zones tendues », estimait ainsi le sénateur Robert Navarro (PS) le 27 septembre 2013  lors d’une séance de questions au gouvernement. Rien qu’à Paris, la mairie estime à 20 000 le nombre d’appartements concernés par la location saisonnière illégale.

Les principales dispositions du projet de loi Alur :

  • Qui est concerné ? Dans les communes de plus de 200 000 habitants, celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, mais aussi les communes de plus de 50 000 habitants comportant des « zones tendues », tout bailleur louant une résidence secondaire à des touristes est soumis à une autorisation préalable de changement d’usage des locaux donnée par la mairie (Code de la construction et de l’habitation, art. L 631-7).
    Cette disposition n’est en fait pas nouvelle, mais elle n’est souvent pas appliquée – sauf à Paris – car les propriétaires doivent payer une compensation (rachat de commercialité) coûteuse et complexe.
  • Définition des meublés touristiques : sont concernés par l’autorisation de changement d’usage, « les locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».
  • Rôles des maires et des intercommunalités : Les conseils municipaux, voire les intercommunalités quand elles sont dotées de la compétence du plan local d’urbanisme, peuvent, à titre temporaire, accorder une autorisation de location sans avoir à demander l’autorisation préalable de changement d’usage.
    Ce régime, précise le projet, ne peut toutefois pas aller contre les dispositions du code de tourisme relatives aux meublés de tourisme. A noter que les habitations à usage principal ne sont pas concernées.
  • Rôle des copropriétés : En plus de l’autorisation municipale, le bailleur devra aussi obtenir celle des autres copropriétaires de l’immeuble où est situé le meublé. Autant dire que c’est certainement la disposition la plus contraignante, car les voisins sont rarement disposés à supporter les nuisances éventuelles liées à la location saisonnière.
  • Sanctions : Suivant l’exemple parisien, le contrevenant risque une amende de 25 000 € assortie d’une astreinte de 1 000 € « par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés » jusqu’à régularisation (3).
    Au pénal, la peine peut aller jusqu’à 80 000 € en cas de fausses déclarations ou de manœuvres frauduleuses (4).
    Dans les faits, les sanctions étaient rares, les agents communaux de la ville de Paris n’étant pas autorisés à contrôler les propriétaires. La loi ALUR va y remédier. Les agents « ayant pour fonction le contrôle de l’usage des locaux destinés à l’habitation » seront désormais assermentés et pourront vérifier la bonne application de la loi.

Cet article est en relation avec le dossier

Notes

Note 01 Ardèche, Ariège, Dordogne, Bouches du Rhône, Gers, Cher, Gironde, Morbihan, Pas-de-Calais et Pyrénées Orientales Retour au texte

Note 02 loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové Retour au texte

Note 03 Code de la construction et de l’habitation, art. L 651-2 Retour au texte

Note 04 Code de la construction et de l'habitation, art. L 651-3 Retour au texte

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