Urbanisme

Des dérogations aux règles des PLU pour favoriser les projets de construction

Par • Club : Club Techni.Cités

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Une ordonnance met en place différentes mesures pour favoriser l’offre nouvelle de logement dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Ainsi l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu pour des projets de construction destinés principalement à l’habitat dans des communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Les règles d’urbanisme concernées sont celles permettant :

  • A une construction de dépasser la hauteur réglementaire dans la limite de l’alignement sur la hauteur d’une construction contiguë existante, lorsque le projet s’intègre dans le bâti existant et le milieu environnant. Dans ce cas, seules les règles relatives au gabarit et à la densité peuvent faire l’objet d’une dérogation ;
  •  La surélévation d’une construction existante, lorsque le projet contribue à la création de logements. Dans ce cas, seules les règles relatives à la densité et aux aires de stationnement peuvent faire l’objet d’une dérogation. Toutefois, si le projet est contigu à une autre construction, il peut également bénéficier d’une dérogation aux règles de gabarit ;
  • La transformation en habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Dans ce cas, seules les règles relatives à la densité et aux aires de stationnement peuvent faire l’objet d’une dérogation. Il peut toutefois également être dérogé aux règles relatives au gabarit dans la limite du gabarit de l’immeuble existant ;
  • L’exonération du projet de construction des obligations en matière de stationnement lorsque celui-ci est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité. Un décret prévoit les modalités d’application de l’ordonnance. Ainsi la demande de permis de construire déposée par le maître d’ouvrage pour un projet dérogeant au code de la construction et de l’habitation doit s’accompagner de la demande de dérogation précisant les règles auxquelles il souhaite pouvoir déroger, les raisons pour lesquelles il ne peut satisfaire les obligations constructives ainsi que, le cas échéant, les mesures compensatoires, telles que des aménagements ou des mesures techniques ou d’exploitation, qu’il propose.

Ce dossier transmis par le maire ― « guichet unique » pour le maître d’ouvrage ― doit être instruit sous trois mois par le préfet, l’absence de notification de la décision du préfet valant accord tacite sur les demandes de dérogation au code de la construction et de l’habitation.

Le décret prévoit également une majoration du délai d’instruction de droit commun des demandes de permis de construire, d’un mois pour celles dérogeant aux seules règles d’urbanisme et de deux mois pour celles dérogeant aux règles de la construction afin de tenir compte de l’allongement dû à l’examen des dérogations.

Pour la bonne information du public, l’affichage en mairie de l’arrêté du permis de construire dans son intégralité est prévu.

Le décret prévoit encore, pour les demandes de permis de construire comportant une demande de dérogation au code de la construction et de l’habitation, qu’à l’issue du délai d’instruction le silence du maire vaut rejet de la demande si cette dérogation a été refusée par le préfet.

Enfin, le décret établit la liste des services ou commission devant être consultés pour les demandes de dérogation aux règles de la construction. A ce titre, sont compétents les services d’incendie et de secours, la commission départementale de sécurité et d’accessibilité et le centre d’études et d’expertise pour les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement.

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