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Logement

Mieux protéger les copropriétés en difficultés

Publié le 17/05/2013 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

Le sénateur Claude Dilain a remis le 13 mai 2013 à la ministre du logement Cécile Duflot un rapport proposant une nouvelle étape pour le traitement des copropriétés dégradées. Ses propositions devraient être reprises dans le projet de loi urbanisme–logement.

Selon l’Agence nationale de l’habitat, 15% des logements en copropriété au niveau national soit un million de logements, font partie de la catégorie des logements ayant le plus fort potentiel de fragilité. Ce chiffre est en augmentation régulière, en lien avec le vieillissement des copropriétés. Le président de l’Anah, Dominique Braye, avait déjà remis en 2011 un rapport sur le sujet, préconisant une refonte de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés. Le rapport de Claude Dilain, moins fourni, se concentre sur le traitement de la période des premières difficultés des copropriétés. Aujourd’hui, les articles 29 -1 A et B ainsi que l’article 29-1 de la loi de 1965 fixent le cadre de la procédure d’alerte et du plan de sauvegarde de la copropriété, lorsqu’à la clôture des comptes la copropriété a plus de 25 % d’impayés au titre des charges et des travaux.

Mais « ces situations exceptionnelles exigent des moyens et des pouvoirs exceptionnels que ne possèdent ni le mandataire ad hoc ni l’administrateur judiciaire. Ces procédures n’impliquent pas les opérateurs sociaux, techniques et financiers qui vont nécessairement intervenir par le biais des pouvoirs publics en laissant l’administrateur en tête à tête avec le magistrat », résume le rapport.

Copropriété en danger- Il est donc proposé de compléter le système actuel , en créant une notion juridique de copropriété en danger – ou en situation de pré-carence – qui peut se définir comme la situation où l’état du syndicat de la copropriété menace la propriété de chacun des copropriétaires que cela soit par l’effondrement de la valeur de leur patrimoine- qu’ils ne peuvent donc plus vendre-, ou de la baisse de leur droit de jouissance comme par exemple avec la mise à l’arrêt des ascenseurs.

Lorsque les conditions en seraient réunies, Le syndic, le président du conseil syndical de la copropriété, les copropriétaires représentant 30% des tantièmes, le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, le président du conseil général, ou le préfet, pourraient mettre en demeure le syndic de saisir la juridiction compétente pour engager une procédure de pré-carence. Si le magistrat considère qu’il est souhaitable de passer en phase de « pré-carence », il aura à sa disposition un mécanisme en deux temps.

Dans un premier temps, il nommera un expert sur une liste agréée pour coordonner un audit technique (le bâti), financier (aspect comptable) et social (les relations avec les habitants) de cette copropriété en danger.

Il devra également présenter un plan de continuation pour la copropriété qui décrira le plus précisément possible les mesures à mettre en oeuvre, ainsi que

Pendant ce laps de temps, le magistrat suspend le rôle et les pouvoirs du syndicat et de l’assemblée générale de la copropriété et instaure un moratoire de la dette.

Dans un deuxième temps, le juge pourra soit infirmer l’état de pré-carence, et renvoyer la copropriété sur les procédures d’alerte et de sauvegarde, ou au contraire, proposer la mise en oeuvre d’une carence totale.

Il pourra enfin confirmer l’état de pré-carence : Il nommera alors un opérateur à qui il pourra accorder tous les pouvoirs nécessaires afin de mettre en oeuvre le plan de redressement et de continuation avec le concours d’un syndic de redressement. Dans cette dernière situation, un établissement public foncier devra assurer le portage des lots éventuellement vendus, et les propriétaires auront un droit de délaissement de leur appartement.

Cette nouvelle procédure permettra aux pouvoirs publics de pénétrer dans la gestion des copropriétés les plus en difficultés, mais nécessitera aussi de lourds financements, non abordés dans le rapport.  

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