Gérer plus efficacement son patrimoine immobilier

« La gestion active du patrimoine consiste à s’assurer que les biens sont utilisés à bon escient, qu’ils sont optimisés en terme de surface, de coûts et de qualité de fonctionnement mais surtout, en terme de production de services publics. Parfois, il ne faut pas hésiter à démolir et reconstruire plutôt que mettre des sparadraps », affirme Franck Valletoux, DG du cabinet de conseil Stratégies locales.

Mais, pour bien gérer son patrimoine, encore faut-il le connaître, ce qui n’est pas chose aisée : cela consomme beaucoup de temps et d’énergie… Ainsi, il a fallu deux ans à la mairie de Bordeaux pour faire un inventaire complet.
« Nous avons répertorié tous les biens que nous possédions et les avons classés par typologie : les bâtiments de bureaux, les bâtiments de service public, les hangars et espaces de stockage… Nous avons ainsi découvert, parmi plusieurs curiosités entassées par l’histoire, que nous possédions une grotte troglodytique en Dordogne, un centre de colonie de vacances… », raconte Christophe Leuret, directeur général des finances et de la gestion à la ville de Bordeaux.

Eviter l’accumulation – Les collectivités ont tendance à accumuler les biens, sans réellement les gérer. « Le débat souvent ne porte que sur l’investissement de l’année, la construction nouvelle. Les collectivités ne cherchent pas à faire le tri de ce qu’elles ont pour améliorer le service public offert », explique Franck Valletoux.
Selon lui, la valeur des actifs des collectivités, qui était de 140 milliards d’euros dans la comptabilité nationale au début des années 1980, dépasse aujourd’hui 1 100 milliards.

L’acte deux de la décentralisation a beaucoup contribué à cette accumulation.
« Entre 2000 et 2011, notre surface de bureaux a progressé de 55 % notamment parce que nous avons récupéré des locaux qui étaient occupés par l’État. Lors des transferts de compétences, on s’occupe en priorité d’intégrer le personnel, et les questions matérielles sont traitées quand on a le temps », confirme François Vennin, DGA ressources au conseil général d’Ardèche.

Mais l’entretien des bâtiments et leur mise aux normes énergétiques et d’accessibilité coûte cher… Les collectivités, pour faire leurs arbitrages, vont devoir confronter les biens dont elles disposent avec leurs besoins immédiats et à moyen terme.

Refonte du SI – « Pour réussir à bâtir un schéma directeur du patrimoine, il est nécessaire de rationaliser le système d’information », souligne Baudouin Ruyssen, DGA en charge des finances à la ville de Besançon.
En effet, pour collecter les informations nécessaires à l’élaboration de ce schéma, il faut compiler les données des services gestionnaires, des services qui sont en relation avec les structures hébergées, des services techniques, etc.

« Il est donc nécessaire de définir le rôle des uns et des autres et d’avoir une codification unique pour chaque bien », ajoute Baudouin Ruyssen. Un numéro d’inventaire unique, le conseil général de l’Ardèche l’avait depuis des années, mais n’était pas allé plus loin.
« La chambre régionale des comptes nous a fait remarqué que nous avions une bonne connaissance de notre patrimoine mais que nous n’avions pas mis en place de stratégies de gestion », se souvient François Vennin. Depuis, ses équipes ont travaillé sur le sujet et vont présenter un schéma directeur du patrimoine à l’Assemblée départementale en juin 2013.
« Il va être couplé à une programmation pluriannuelle des investissements sur le patrimoine. Cela nous évitera d’investir au coup par coup, souvent dans l’urgence. Et, ainsi, l’entretien ne sera plus une variable d’ajustement du budget », souligne François Vennin.

En donnant une vision globale, le schéma directeur donne la possibilité de grouper certains projets.
« Cela permet de déterminer des montages d’opérations couplant, par exemple la construction de l’hôtel de ville avec la réhabilitation de la bibliothèque et la valorisation d’une parcelle foncière », conclut Franck Valletoux.

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