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[Opinion] Urbanisme

L’immobilier incurable ? Les gouvernements aussi

Publié le 27/02/2013 • Par Auteur associé • dans : France, Opinions

Rémy Petiot

Rémy Petiot

Urbaniste

Lorsqu’un marchand de clous vend des clous tout seul, il fait ses affaires. Si des concurrents l’entourent, ça ne vaut plus un clou ! En matière d’immobilier, c’est l’inverse : si le marché est localement atone, les prix de vente stagnent.
Si deux ou trois projets sortent dans le quartier, les prix du foncier s’enflamment, nombre de promoteurs se précipitent et portent des surenchères qui laissent les propriétaires de terrains pantois, puis, parfois, plus avides et féroces que leurs interlocuteurs.

Malgré des incidences foncières rendant le prix du mètre carré bâti hors d’atteinte des capacités des acquéreurs, pourtant boostées par des mesures gouvernementales, qui amplifient la bulle immobilière, et des taux d’emprunt particulièrement bas, les promoteurs constructeurs bâtissent leurs programmes en pressurant les acteurs (architectes, bureaux d’études, entreprises).

Puis, lorsqu’ils se rendent compte de l’absence de marché correspondant à leurs produits, trop chers, trop nombreux, ils renoncent à leurs projets, mettant dans un embarras certain les propriétaires de terrains qui avaient cru gagner au loto.
Il suffit d’une rumeur de remise en question d’un programme immobilier pour que le marché complet s’écroule. Nous avons connu la période 1986-1992, nous connaissons la fin de la période 2006-2012.

La profession de promoteur immobilier n’a pas, à ma connaissance, l’équivalent d’une telle efficacité pour se saborder. Aucun enseignement ne sera tiré par la profession des deux bulles immobilières flagrantes sur deux décennies.

Inexorablement, les mêmes effets – Après avoir coulé quelques acteurs dans toute la chaîne de l’immobilier et de la construction, le mécanisme de surenchère foncière reproduira inexorablement les mêmes effets dans cinq, dix ou quinze ans.
Et les gouvernements successifs continueront d’ignorer le problème de la plus-value foncière, totalement inique et infondée.

Ils penseront tirer quelques produits fiscaux des propriétaires fonciers, ce qui n’arrange rien et se reporte sur le prix final pour l’acquéreur. Alors, ils imagineront des parades fiscales aux prix trop élevés pour les acquéreurs de terrains et de logements, encourageant les hausses de marges pour tous les intermédiaires, jusqu’à l’apogée de prix de vente inaccessibles.
La boucle est bouclée.

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