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[Opinion] Urbanisme

Le mécanisme de la dévaluation appliqué au foncier

Publié le 26/02/2013 • Par Auteur associé • dans : France, Opinions

Frédéric Rolin

Frédéric Rolin

Professeur de droit public, membre du Serdeaut (Sorbonne études et recherches en droit de l’environnement, de l’aménagement, de l’urbanisme et du tourisme), avocat à la Cour

Il faut aujourd’hui cesser de se voiler la face : si la charge foncière des projets de constructions est aussi importante, c’est d’abord parce que le foncier est rare, ou plus précisément parce que les droits à construire sur le foncier disponible sont accordés de façon trop parcimonieuse.

L’urbanisme français est en effet victime, les uns diront, de son efficacité, les autres, de son conservatisme. L’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation y est assez maîtrisée, et les possibilités de densifier ou de reconvertir des zones déjà urbanisées sont quasiment réduites à néant.

L’exemple des zones pavillonnaires issues des lotissements des années 20 et 30 en Ile-de-France le montre avec une grande netteté : leur forme demeure intangible et la moindre construction d’un logement collectif soulève des oppositions de voisinage très violentes.

Afin de rendre le foncier accessible, il faut donc articuler ces deux problématiques : pour réduire les oppositions, celles des populations locales stables électrices et d’agent d’influence locale, il faut les acheter.

Précisément, le développement des droits à construire constitue un instrument financier à bon compte pour les collectivités et pour l’Etat, puisqu’il ne leur coûte rien.

Par exemple, porter dans une zone pavillonnaire le coefficient d’occupation des sols de 0,3 à 2 (on est donc fort au-dessus de la hausse des droits à construire de 30 % instaurée par Nicolas Sarkozy, laquelle vient d’être abrogée), signifie que chaque propriétaire pourra vendre son terrain à un promoteur immobilier à un prix supérieur à la valeur du pavillon qui y est implanté.
La monétisation supérieure de son patrimoine permettra ainsi de diminuer les oppositions.

Mais la multiplication par presque dix des droits à construire créera aussi un effet d’abondance du foncier qui, de manière tendancielle, conduira à réduire le prix du mètre carré constructible : le mécanisme de la dévaluation appliqué à l’immobilier.

Cercle vertueux – Enfin, elle assurera aux collectivités des recettes fiscales, sur les plus-values, d’abord, sur les constructions, ensuite. Même si une telle perspective n’apparaît pas nécessairement morale, qu’elle doit faire l’objet de garde-fous, elle n’en produit pas moins un cercle vertueux : densification, construction, recette fiscale et baisse du prix du foncier.
Au regard de ces avantages, elle mériterait sérieusement d’être examinée.

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Commentaires

Le mécanisme de la dévaluation appliqué au foncier

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charly

27/02/2013 11h39

Le problème du raisonnement, c’est qu’il n’y a que le vendeur du terrain qui sera content de la transaction à un prix supérieur, parceque son terrain aura été agrémenté de droits à construire supplémentaires (x 10 dans l’hypothèse présentée), pas ses voisins qui n’ont pas forcément l’envie de déménager

Dans l’élaboration d’un PLU, l’historique du caractère des zones est primordial, installer des blocs dans un secteur classé pavillonnaire reviendrait à lui retirer son caractère pavillonnaire. Autant supprimer les zones à caractère pavillonnaire des PLU.

Je ne suis pas persuadé que l’objectif de réduction des oppositions, celles des populations locales stables électrices et d’agent d’influence locale soit atteignable par la voie de l’augmentation des droits à construire à outrance. La revente n’interresserait que les populations locales sans lien affectif avec leur lieu de résidence.

Par ailleurs, la rentabilité d’un projet sera améliorée, mais la valeur des terrains sera augmentée. Les collectivités qui préemptent des terrains en vue de leur revente pour la réalisation de logements sociaux devront assurer une charge financière encore plus importante et les budgets n’étant pas extensibles, le nombre d’opérations sera réduit. On sait en effet que le portage d’un terrain avant de pouvoir être revendu peut régulièrement excéder un exercice budgétaire annuel.

Pas convaincu donc, mais l’article a le mérite de proposer une solution plutôt que de considérer le coût du foncier comme une fatalité. Peut-être est-ce le libéralisme du marché du foncier qui pourrait-être encadré, mais il faudrait autrement plus de courage politique, parceque dans ce cas, les oppositions seraient exacerbées :)

l'immoral

27/02/2013 01h27

Le problème d’un article synthétique c’est qu’il résume de parfois simpliste la pensée d’un auteur. J’espère que c’est le cas car si aborder la question de la production de logement par la rareté des droits à construire est intéressante (encore qu’elle n’est pas nouvelle), je suis sidéré par le raisonnement suivant :

1. il faut libérer drastiquement les droits à construire sur les quartiers pavillonnaires peu denses (peu importe ici les considérations de l’intérêt urbain et patrimonial et de ces quartiers)
2. ainsi les propriétaires apriori opposés à la densification de leur quartier vont se croire très riches ( en termes plus savants : « monétisation du patrimoine ») et ils vont vendre à tour de bras leurs terrains
3. cela va créer un stock important de foncier disponible qui par la théorie bien connue de l’offre et de la demande va dévaluer considérablement le cout du foncier : le propriétaire ne sera donc plus riche du tout.
4. j’ajoute (ce n’est pas dans le scénario) que celui qui aura pas voulu vendre et qui aura un immeuble de plusieurs étages à côté de son pavillon et pourra toujours s’opposer mais son pavillon ne vaudra plus grand chose. L’effet domino jouera à plein : voilà le quartier pavillonnaire transformé en centre urbain dense.

Pour réduire les opposition, il faut faire semblant de donner de la valeur à leur patrimoine.

Ce n’est pas immoral c’est amoral.

J’ajouterai que quitte à être amoral et pour que le système marche encore mieux, nous ferions bien de supprimer toutes possibilités de recours contre les permis délivrés.

ALIMAS

27/02/2013 05h41

(09A2292A01). FONCIER ET LOGEMENTS NEUFS ET ANCIENS. Plutôt que de vous indiquer un lien, je vous duplique quelques intertextualités ci-après : Construction de logements neufs : la France s’enfonce dans la crise. Publié le 28/08/2012. 2 commentaires. (09A1002). ALIMAS 02/09/2012, 09h39.

QUE DOIT-ON ET OÙ DOIT-ON CONSTRUIRE LES LOGEMENTS SOCIAUX ? : Du vertical ? De l’horizontal ? De la mixité sociale (loué et vendu) ?, Dans les Centre-ville ? Dans les zones urbaines ? À la campagne ? Dans les zones périurbaines ? Près des gares ? Près des écoles ? Près des services publics ? Près des zones industrielles ? Loin des commerces ? Etc. … ? Connaissez-vous l’énorme problème de l’étalement urbain ? Qui a besoin de logements à acheter ou à louer en milieu urbain et périurbain : LES JEUNES. Qui a besoin de logements neufs ou rénovés et de préférence à louer à la campagne : LES ANCIENS.

Connaissez-vous les besoins du présent, du futur et les antagonismes des anciens qui ont construit leurs «pavillons» dans les villes et alentours, pour vivre comme à la campagne, avec des emprises de terrain considérables qu’ils n’utilisent pas ou plus et qui, aujourd’hui en retraite, n’ont plus besoin des infrastructures sociales de proximité, mais ne veulent pas se déplacer à la campagne et ne veulent pas céder ou louer leur logement de leur vivant ?

Connaissez-vous les besoins du présent, du futur et les antagonismes des jeunes qui ont tout à découvrir et à construire (instruction, apprentissage, formation, culture, travail, foyer, famille, etc. …) et qui ne trouve pas de logements accessibles, correspondant à leurs besoins de proximité ? Vous connaissez le coût des terrains en ville ? Vous connaissez le coût des transports privés et publics pour aller et revenir du travail ?

Pourquoi la gauche a-t-elle abrogé la loi instaurée par le gouvernement Fillon, autorisant l’augmentation de la capacité de construction privée de 20 à 30 % sans modification ou remise en cause des (PLU)) et permis de construire des habitations privées, sur les logements neufs et anciens ? Plutôt que de vous donner un lien, je vous communique directement l’intertextualité ci-après :

« L’étalement urbain est une vraie catastrophe », accuse Ronan DANTEC. Publié le 22/07/2011 Mis à jour le 25/07/2011. 3 commentaires. (09A316). ALIMAS 23/07/2011, 11h16.

LA PROBLÉMATIQUE DE L’ÉTALEMENT URBAIN NE DATE PAS D’AUJOURD’HUI ! Pour faire simple, il suffit de représenter plusieurs ensembles de 3 cercles, plus ou moins éloignés les uns des autres, voir pour certains limitrophes (proches, tangents ou sécants). Chaque ensemble de 3 cercles représente :
1). Le plus petit : Une zone urbaine.
2). Le médian : Une zone industrielle périurbaine, entourant la zone urbaine.
3). Le plus grand : La campagne et ses villages entourant la zone industrielle périurbaine.

Les zones urbaines étant limitées, elles ont grignotées petit à petit les zones industrielles qui, elles-mêmes, ont grignoté la campagne et ses villages.
Beaucoup de Français, pour fuir la turbulence des villes, se sont installés dans les cercles 3 et ont, petit à petit, déplacé les villes à la campagne, sans se soucier de l’éloignement de leur lieu d’habitation, de leur travail, des équipements publics (Hôpital, poste, école, crèche, équipements sportif, équipement culturel, administration, etc. …), des commerçants, des grandes surfaces et du coût des transports (à l’époque, on ne se souciait ni des problèmes de CO2, ni du coût de l’essence, etc. …).

Un enfant de CE1 comprendrait, (pour autant qu’on le lui explique) qu’il faut davantage de temps et d’argent pour aller du cercle 3 dans les cercles 1 ou 2 et réciproquement, provoquant ainsi ce que l’article dénonce à savoir l’étalement urbain… et ses tourments …!
Aujourd’hui, les réalités économiques, sociales et environnementales ont considérablement changé la donne. Les coûts des transports amputent considérablement le pouvoir d’achat. Habiter près des zones industrielles, c’est renoncer au désir de campagne et à celui de vivre en pavillon avec jardin. Le prix des terrains des zones urbaines, représente une grande part, dans le coût de construction donc du prix de vente d’un pavillon ou d’un immeuble.

Les promoteurs immobiliers se lancent davantage dans des constructions en hauteur, pouvant dès lors, mieux répartir le prix du terrain par appartement. En opposition, les habitants des zones pavillonnaires font bloc pour ne pas construire des habitations en hauteur dans leur environnement direct, invoquant bien sûr, tous les inconvénients des cités. Bref, les jeunes générations entrent en conflit avec les anciens, car ce système provoque bien évidemment des combats politiques, au niveau (PLU): Plan Local d’Urbanisation. Je vis à Argenteuil et j’observe les antagonismes.

[favoli 24/07/2011, 19h39]. @ ALIMAS 23/07/2011, 11h16. Pour une fois, je suis d’accord avec vous. Analyse fine et intéressante mettant en perspective la complexité du phénomène.

[stoppeur 04/08/2011, 15h59]. Pour combattre l’étalement urbain, il faudrait en passer par la réquisition systématique, dans les villes de plus de 10.000 habitants, de tout bâtiment resté sans affectation ou destination depuis 18 mois, au tarif de l’indemnisation du terrain nu, point barre. Comment permettre que d’anciens bâtiments industriels ou résidentiels reste sans occupants, alors que tant de logements sociaux font défaut à Paris, notamment ? Alors que le prix global de l’immobilier ne cesse de grimper ! Mais que de richissimes acquéreurs en profitent pour aménager ces bâtiments en résidence de luxe pour n’y passer que quelques semaines par an, ensuite ! C’est parfaitement scandaleux !

[MD 29/08/2012, 10h51]. Voilà selon moi, le cœur du problème. Il n’y a pas assez de logements pour les ménages précaires, les assistés par les services sociaux, les gens modestes qui travaillent ou non … bref, il n’y a pas assez de logements sociaux et tant que l’État ne contraindra pas toutes les communes à construire leur quota de 20 % de logements sociaux, il n’y en aura pas assez. Le point positif serait que les loyers baissent pour s’aligner au coût de la vie et aux salaires qui ne progressent pas … Pourquoi ne pas commencer par rénover ce qui existe déjà et remettre aux normes les logements vacants ?

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