Fiscalité locale

Quel est le régime d’assujettissement à la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles ?

Par • Club : Club Techni.Cités, Club finances

Conformément au I de l’article 1529 du Code général des impôts (CGI), les communes ou, avec l’accord de l’ensemble des communes qu’ils regroupent, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme peuvent instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles à la suite de leur classement, par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Cette taxe, due par le cédant, s’applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, ainsi qu’aux contribuables non fiscalement domiciliés en France soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du même code.

Actif de l’exploitation – Dès lors, la taxe n’est pas applicable aux profits tirés d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux. Pour autant, si les cessions de terrains devenus constructibles réalisées par des exploitants agricoles ne sont pas soumises à la taxe lorsque les terrains sont inscrits à l’actif de leur exploitation, il n’en va pas de même lorsque ces terrains ont été conservés dans leur patrimoine privé.

En effet, conformément aux dispositions de l’article 38 sexdecies D de l’annexe III au CGI, les exploitants agricoles peuvent, sur option, conserver dans leur patrimoine privé les terres utilisées pour les besoins de leur exploitation. A ce titre, les plus-values de cession de ces terrains relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers et les terrains à bâtir ainsi cédés font l’objet de la taxation prévue à l’article 1529 du CGI.

Longue détention – Par ailleurs, lors de la mise en place de la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles, la fiscalité applicable sur la cession de tels biens permettait, le plus souvent, aux personnes physiques qui détenaient les terrains d’être exonérées de taxation sur les plus-values du fait d’une longue détention, ce qui n’était pas le cas pour les professionnels qui ne bénéficient d’aucun régime d’exonération pour la détermination des plus-values professionnelles sur la cession de terrains devenus constructibles.

En effet, les cessions de terrains à bâtir sont exclues des dispositifs d’exonération ou d’abattement applicables aux plus-values professionnelles qui sont prévus aux articles :

  • 151 septies (exonération des plus-values réalisées par les très petites entreprises),
  • 151 septies A (exonération des plus-values réalisées lors de la transmission de l’entreprise à la suite du départ à la retraite de l’exploitant),
  • 151 septies B (abattement pour durée de détention de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième lors de la cession d’un bien immobilier affecté à l’exploitation),
  • 238 quindecies du CGI (exonération des plus-values réalisées lors de la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité).

Il est donc apparu légitime de ne taxer que les personnes qui ne subissaient aucune imposition ou qu’une faible imposition et qui, de plus, bénéficiaient pleinement de la plus-value importante résultant d’une décision de classement de la commune et des aménagements financés par celle-ci. Pour l’ensemble de ces raisons, il n’est pas envisagé de modifier la législation fiscale applicable en la matière.

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