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Vous et votre argent

Prêts immobiliers : peu d’avantages pour les territoriaux

Publié le 27/11/2012 • Par Gaëlle Ginibrière • dans : Dossiers Emploi

Acquisition d’un logement, renégociation d’un prêt contracté lorsque les taux étaient au plus haut… autant d’occasions de s’interroger sur les avantages dont peuvent bénéficier les agents territoriaux en matière de prêt immobilier.

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Appartenir à la fonction publique est-il un atout à l’heure de contracter un prêt immobilier ? La réponse paraît, à première vue positive. En réalité, elle est plus nuancée.
Le « prêt fonctionnaire » – pendant du « 1 % logement » réservé aux salariés -, associé à un prêt à l’accession sociale ou à un prêt conventionné, a été distribué aux agents titulaires à partir de 1994 par le Crédit foncier. Mais il n’existe plus depuis plusieurs années.
Désormais, les agents de la fonction publique bénéficient des mêmes conditions d’emprunt que les salariés du secteur privé en termes de taux, de montant ou de durée du prêt (lire l’interview de David Pombo). Leurs avantages particuliers concernent uniquement le cautionnement et l’assurance du prêt, et sont octroyés par le biais des mutuelles de fonctionnaires. A condition que l’établissement bancaire ait noué un partenariat avec la mutuelle concernée.

Des cautions gratuites – Quel que soit le type de crédit souscrit, la banque prend une garantie en cas de défaillance de l’emprunteur. Et ce cautionnement peut donc être facilité. « Il existe trois solutions de garantie, détaille Quentin Weiss, directeur d’une agence Société générale à Dijon. La plus connue est l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers : son coût correspond à un pourcentage du montant du prêt lors de la mise en place et à des frais de mainlevée en cas de revente du bien avant la fin de l’hypothèque. Il existe aussi des cautions bancaires, comme la garantie Crédit logement : une partie de leur montant peut être remboursée à la fin du prêt s’il n’y a pas eu d’incident de paiement. Enfin, certaines mutuelles offrent une caution solidaire, qui peut être remboursée en fin de prêt, voire être gratuite. »

Par exemple, la Mutuelle nationale des fonctionnaires des collectivités territoriales propose une caution gratuite à ses adhérents, via MF Précaution. « Pour en bénéficier, il faut avoir moins de 65 ans, disposer d’un apport personnel de 5 % du coût total de l’opération pour les plus de 30 ans et de 1 % pour les moins de 30 ans, et ne pas excéder 33 % de taux d’endettement. Les adhérents ont aussi l’obligation de souscrire une assurance MF Précaution avec CNP assurances », explique-t-on au pôle social de la mutuelle.
A ces conditions, la Mutuelle familiale France et outre-mer en ajoute une autre : adhérer depuis plus d’un an. Cet établissement prélève également 1,52 euro de frais de gestion par an.
De son côté, la Mutuelle nationale territoriale (MNT) se porte caution via l’union des mutuelles Mutaris caution. « Ce service est accessible dès l’adhésion. Une participation aux frais de gestion est demandée : elle s’élève à 0,50 % du capital emprunté pour les plus de 30 ans et à 0,30 % pour les moins de 30 ans », indique Pierre Galland, directeur adjoint « communication et marketing » de la MNT. Pour en bénéficier, l’emprunteur doit, là encore, souscrire une assurance auprès de CNP assurances.

Les montants ainsi économisés ne sont pas négligeables. Pour un capital emprunté de 100 000 euros, par exemple, un privilège du prêteur de deniers coûtera 770 euro, auxquels s’ajouteront 840 euro de frais de mainlevée si le bien est revendu moins d’un an avant l’échéance du contrat de prêt, soit 1 610 euro. Avec une caution Crédit logement, le coût sera de 574 euro après remboursement pour les plus de 37 ans et de 873 euro après remboursement pour les moins de 37 ans.

Etudier les tarifs, mais aussi les conditions générales – Estimant qu’ils les éloignent de leur cœur de métier, à savoir la protection complémentaire santé et prévoyance, certaines mutuelles s’interrogent sur le bien-fondé de ces services.
« Nous n’assurons plus de caution depuis deux ans, mais continuons à assumer nos engagements antérieurs. Notre rôle se réduit désormais à conseiller nos adhérents et à les orienter vers des établissements financiers », résume Dominique Flécher, président de la Mutuelle complémentaire de la ville de Paris.

Les assurances de prêts immobiliers souscrites via les mutuelles peuvent également se révéler avantageuses. « C’est le cas pour deux corporations : les militaires, gendarmes ou policiers, qui bénéficient d’une protection adaptée à leurs métiers via leurs mutuelles, et les agents de l’Education nationale, avec la Mutuelle générale de l’Education nationale. Pour les autres, il faut comparer les taux proposés », souligne David Pombo, directeur d’agence chez meilleurtaux.com.

Classiquement, les cotisations des assurances obtenues via les mutuelles s’élèvent aux alentours de 0,23 %. Certains courtiers avancent pouvoir trouver des assurances autour de 0,12 à 0,15 % pour les moins de 36 ans et de 0,20 à 0,25 % pour les 35-40 ans.
« Selon l’âge de l’emprunteur, elles sont plus ou moins intéressantes. Il sera donc difficile de trouver des assurances plus compétitives que celles des mutuelles », relève Philippe Amiel, gérant du courtier Cyberprêt. De son côté, Quentin Weiss recommande d’être attentif aux conditions proposées : « En matière d’assurance, il ne faut pas regarder que les tarifs, mais s’attacher aussi aux conditions générales. »

Solliciter sa collectivité

Besoin d’un coup de pouce pour boucler un financement ou faire des travaux dans son logement ? Certaines collectivités apportent leur appui. C’est le cas du comité d’action sociale (CAS) de Reims : 2 400 euros maximum peuvent être prêtés pour améliorer son habitat. Le CAS donne également accès à des prêts bonifiés auprès du Crédit social des fonctionnaires (CSF). Même chose à Lyon, où les primo-accédants peuvent bénéficier d’un prêt de 10 000 euros à 2,5 % auprès du CSF, la participation du CAS est alors de 1 000 euros.

« Des banques plus sereines, mais prudentes »

David Pombo, directeur d’agence chez meilleurtaux.com

Peut-on prétendre à un meilleur taux si l’on est agent de la fonction publique ? La réponse est négative car les banques elles-mêmes n’offrent pas de taux préférentiel aux fonctionnaires. Les seuls avantages dont ceux-ci peuvent jouir sont extérieurs à la banque : cautionnement et assurance du prêt.
Les taux d’intérêts sont déterminés en fonction de l’apport de l’emprunteur et de son revenu. Une banque dispose de davantage de visibilité sur les revenus d’un fonctionnaire, compte tenu de la garantie d’emploi dont celui-ci bénéficie. En revanche, elle sait aussi que sa progression de salaire sera faible car les augmentations sont rarement mirobolantes dans la fonction publique, sauf lors d’un changement de poste.
La banque calculera donc le risque avec une certaine sérénité, tout en sachant que le potentiel de développement de la personne est limité. Or le fait de ne pas pouvoir anticiper une forte rentrée d’argent ou un changement de poste entre en compte dans le calcul du taux d’endettement qui sera retenu.
On constate également que les fonctionnaires sont davantage utilisateurs de crédits à la consommation car ils y ont accès facilement. Les banques se montreront donc plus prudentes avec ce genre de profils.

Références

Depuis septembre 2010, la loi « Lagarde » n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, permet aux particuliers de mettre en concurrence les compagnies d’assurance pour couvrir leur prêt immobilier.
Les emprunteurs ne sont plus tenus de souscrire l’assurance de leur établissement bancaire. Ils sont libres de choisir leur assurance, à condition que celle-ci présente des garanties équivalentes à celles proposées par la banque.

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