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Logement

Le besoin de logements est immense, mais les solutions proposées n’entraînent pas l’adhésion

Publié le 01/02/2012 • Par avec l'AFP Romain Mazon • dans : France

Les annonces de Nicolas Sarkozy le 29 janvier pour favoriser la construction de logements sont loin d’emporter l’adhésion des acteurs du secteur. Si 2011 a été une bonne année pour les mises en chantier de logements neufs, les prévisions pour 2012 anticipent une baisse. Et les ventes de logements ont, elles, baissées en 2011.

« Les réformes mises en place par le gouvernement ont permis au secteur du bâtiment, premier employeur de France, de connaître une année très dynamique », s’est félicité mardi 31 janvier le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu après la publication des statistiques du ministère pour 2011.
Le nombre de mises en chantier de logements neufs a en effet progressé en 2011 de 22,2%, à 378.561, par rapport à 2010, retrouvant ainsi le niveau atteint, sur 12 mois, en août 2008, juste avant le déclenchement de la crise économique mondiale. Mais le rythme de croissance ralentit car il était encore de 35,5% au premier trimestre 2011.

Indicateurs positifs pour 2011 – En 2012, pour sa dernière année d’existence, le taux du « Scellier » a été de nouveau « raboté » à 13% (contre 22% en 2011 et 25% à sa création), ce qui a incité les promoteurs immobiliers à lancer au cours des derniers mois de 2011 de nombreux programmes, boostant les mises en chantier.
Les constructions totales, y compris celles sur bâtiments existants, ont franchi la barrière symbolique des 400.000, à 421.306 unités, en hausse de 21,8%.

Le nombre de permis de construire a pour sa part progressé en 2011 de 17,7% à 465.937 unités, après un bond de 46,2% pour le seul mois de décembre.
Mais déjà des nuages noirs se profilent à l’horizon en raison de la baisse des ventes des promoteurs privés en 2011, indicateur des futurs permis des construire et mises en chantier.

Les promoteurs privés (hors maisons individuelles et logement social) ont ainsi vendu seulement 98.000 logements en 2011, contre 115.000 en 2010, soit une baisse de 15%, loin du record de 127.000 en 2007, souligne Marc Pigeon, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Baisse des mises en chantier en 2012 – « L’année 2012, avec une prévision d’un total de 330.000 à 340.000 mises en chantier, soit une baisse d’au moins 10%, va marquer un repli qui devrait se poursuivre en 2013 », estime Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris X-Nanterre et expert du secteur.

2 mesures avant la fin de la session parlementaire – Conscient du problème Nicolas Sarkozy et le gouvernement ont présenté deux mesures pour doper la construction de logements supplémentaires au cours des trois prochaines années en relevant de 30% les droits à construire sur les habitations, sauf opposition des communes, et en libérant des terrains publics, des mesures qui ont été jugées insuffisantes par les promoteurs.

Et le gouvernement veut aller vite :  » avant la fin de la session parlementaire », a déclaré lundi 30 janvier la ministre du Logement Nathalie Kosciusko-Morizet.

Un peu plus tôt dans la journée, le Premier ministre François Fillon avait annoncé que « le gouvernement présentera le 8 février un projet de loi de finances rectificatif ainsi qu’un projet de loi sur les mesures relatives au logement ».
Mais la ministre du Logement a reconnu, lors d’une rencontre avec les professionnels du secteur, que cette loi, qui devrait se résumer à un seul article, ne sera « pas très simple à discuter avec les parlementaires ».

Inverser le pouvoir des collectivités territoriales – Cette loi devrait « inverser complètement » les pouvoirs des collectivités locales car cette mesure « est applicable de droit sauf si la commune » vote une délibération contraire, a souligné le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu.
Toutefois, a reconnu M. Apparu, « les stratégies de contournement des collectivités locales vont exister », notamment en faisant pression pour que les promoteurs n’appliquent pas cette règle d’augmentation de 30% qui porte à la fois sur le COS (coefficient d’occupation des sols), la hauteur des immeubles et le gabarit des maisons.

Le pouvoir des élus locaux « pas contesté » – De son côté, le Premier ministre a affirmé, à propos de l’extension des droits à construire, qu’il « ne s’agit en aucun cas de faire n’importe quoi, de construire sans permis « , assurant que « le pouvoir des élus locaux n’est pas contesté » en réponse aux vives critiques de certains d’entre eux.
« Naturellement, les zones protégées ne sont pas remises en cause, mais surtout le pouvoir des élus locaux n’est pas contesté » et le projet de loi « laissera toujours aux collectivités le soin de juger de cette majoration », a-t-il assuré.

Le secrétaire d’Etat au Logement a précisé que cette disposition ne s’appliquait pas aux terrains déjà préservés comme par exemple par la loi Littoral ou la loi Montagne.

Documents d’urbanisme trop contraignants – Selon M. Fillon, une telle innovation se justifie car « il arrive que la construction de logements soit bridée par des dispositions malthusiennes dans les documents d’urbanisme, qui contraignent nos concitoyens à un véritable parcours du combattant pour se loger ».
L’objectif, a-t-il dit, est « double : « accroître l’offre pour peser sur les prix et permettre à chacun de se loger, et encourager un secteur, le bâtiment, qui est clé en matière d’emploi et de croissance ».

Cette mesure, a-t-il complété, « ira de pair avec le très grand chantier déjà ouvert de libération de terrains publics qui, pour la seule Ile-de-France, permettra entre 2012 et 2016 de construire 50.000 logements ».

40 à 50 000 logements en plus – Un peu plus tôt, le maire PS de Paris Bertrand Delanoë avait estimé que les mesures sur le logement relevaient du « bricolage et de l’amateurisme ».

A sa sortie de Matignon lundi après-midi, le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu a au contraire vanté « un texte très ambitieux », même si « ça n’est pas un programme pour régler tous les problèmes ».
« On fait globalement 400.000 logements par an, 200.000 en collectif, 200.000 en individuel. Evidemment, pour l’individuel ça ne fera pas plus de logements mais des logements plus grands, ce qui fait quand même de l’activité économique pour les entreprises », a-t-il signalé.

S’agissant des 200.000 logements en collectif, « je ne dis pas qu’on va faire 30% (de plus) partout. Mais on peut se donner les moyens pour aller jusqu’au bout. On peut estimer que ça nous fait 40/50.000 logements de plus par an, en tout cas c’est l’étude d’impact que nous avons faite », a ajouté M. Apparu.

+ 30 de droits à construire : « effet marginal sur les prix » – La première mesure « sera appréciée des propriétaires de maisons qui veulent s’agrandir mais elle ne contribuera que très marginalement à la diminution du prix des logements », affirme Guy Portmann, président de France Terre et vice-président de la FPI.

« Les principaux facteurs qui jouent sur le prix du foncier ne sont pas traités, en particulier la fiscalité des plus-values immobilières qui aggravent la rétention des terrains par les propriétaires. Cette rétention génère une pénurie qui conduit à la hausse des prix », déplore M. Portmann dans un communiqué.

Pour Pascale Poirot, la présidente du Syndicat national des aménageurs-lotisseurs (Snal), « si l’augmentation des droits à construire va dans le bon sens, elle est insuffisante pour répondre aux besoins en logements à prix accessibles et seule un +choc+ de l’offre de terrains constructibles est de nature à y parvenir ».

D’autres mesures attendues par les promoteurs – « On ne prend pas le problème dans le bon sens. On donne un médicament à des gens dont on ne sait pas la maladie », a déclaré Alain Dinin, PDG de Nexity, présent à la réunion.

Pour M. Dinin, il vaudrait mieux que l’Etat garantisse sur une période de 15 ans une rentabilité de 4% aux investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d’assurance-vie, pour qu’ils achètent des logements pour les louer, au lieu de continuer à s’en désengager comme actuellement. Pour 50.000 logements, cette mesure coûterait seulement 300 millions au budget de l’Etat, pour compenser la différence entre le taux promis et la rentabilité réelle, a affirmé M. Dinin.

Les défenseurs du patrimoine consternés – « Nous sommes sous le choc de cette annonce fracassante », déclare Alexandre Gady, président de la Société pour la Protection des Paysages et de l’Esthétique en France (SPPEF), interrogé lundi 30 janvier.
« C’est un coup de massue », ajoute ce professeur d’université, historien de l’architecture et de l’urbanisme. « C’est une combinaison de jacobinisme où l’on édicte la même règle pour tous et de libéralisme où l’on ouvre les vannes en pensant créer un électrochoc pour la construction », a considéré M. Gady.

Avec la crise, il peut être tentant « d’enlever toute sortes de contraintes » et on risque « un tsunami sur la protection du patrimoine », a estimé M. Gady, dont l’association existe depuis 1901.

« Attaque sans précédent contre le patrimoine » – Pour Didier Rykner, fondateur et directeur du site La Tribune de l’Art, l’annonce de Nicolas Sarkozy est « une attaque sans précédent contre le patrimoine depuis les années 1960 et 1970 lorsqu’on détruisait des quartiers entiers au nom du progrès ».
« Si cette mesure passe, on pourra construire plus haut ou plus large, partout en France, sans souci de l’esthétique et de l’urbanisme », déclare cet historien de l’art. « On marche sur la tête. On ne va pas bousiller tout quand même. La beauté de la France, ce sont ses villages, ses villes. C’est pour cela que les touristes viennent », déclare cet historien de l’art.

M. Rykner estime que les règles actuelles d’urbanisme n’empêchent pas de construire des logements mais que cela se fait dans la négociation. « Là, on va dire aux maires +faites ce que vous voulez+ », assure-t-il.

Pas d’application brutale – Olivier de Rohan, président de l’association « Sauvegarde de l’art français », estime que le relèvement de 30% des droits à construire peut être « très bien dans certains endroits, et très mauvais dans d’autres ». « Ce sera aux Français d’être vigilants et de peser auprès de leur municipalité » s’ils ne sont pas d’accord, ajoute M. de Rohan. A titre personnel, il reconnaît qu’il n’a aucune envie de voir pousser en hauteur des maisons en face de chez lui dans la « cité jardin » où il a choisi d’habiter.

Christian Pattyn, président de la Ligue urbaine et rurale, estime que « la mesure n’est pas en soi mauvaise. Elle le sera si elle appliquée de façon brutale et sans discernement ». Il espère que « les contrôles dans les zones privilégiées autour des monuments resteront en vigueur ». « Il faudra être vigilant », souligne M. Pattyn, ancien directeur du patrimoine au ministère de la Culture.

Mesure « déraisonnable » pour les ONG écologistes – « Augmenter la constructibilité et l’étalement urbain, c’est déraisonnable », dénonce Benoît Hartmann, porte-parole de France Nature Environnement (FNE, représentant 3.000 organisations). « On va densifier partout (…) et il y a des rues de Paris où il va faire nuit la journée », ironise-t-on chez FNE.

En France, tous les sept ans, l’équivalent d’un département est déjà « artificialisé », c’est-à-dire retiré de son état naturel forestier ou agricole pour en faire des surfaces bâties (parking, routes, habitations) ou non (espaces verts, équipements sportifs), rappelle Benoît Hartmann.

L’annonce de Nicolas Sarkozy revient, ajoute-t-il, à généraliser un « bonus » existant déjà pour « les logements écologiques ». Dans la loi Grenelle 2 votée en 2010, ces 30% supplémentaires par rapport au COS (coefficient d’occupation des sols) sont réservés aux constructions « satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipements performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération ».

Fausse bonne idée – « Le fait d’élever le COS n’est pas, en soi, une mauvaise nouvelle. Mais la bonne idée peut rapidement devenir une fausse bonne idée », met en garde l’avocat spécialisé sur l’environnement Arnaud Gossement.
Pour être efficace, estime-t-il, « il faut que le COS soit conditionné à la lutte contre l’étalement urbain et à un engagement environnemental dans la ville, en préservant des espaces pour la biodiversité. »

La Ligue ROC, de son côté, s’inquiète aussi pour la biodiversité : « Il y a des friches urbaines qui font des dents creuses et qui peuvent constituer un refuge de biodiversité au sein d’une ville densément bâtie… Il faudrait peut-être les garder », souligne Christophe Aubel, directeur de l’association, en appelant à faire un « diagnostic » territoire par territoire.
La « trame verte » pour la préservation des milieux naturels terrestres et la « trame bleue » pour les milieux aquatiques, créées par le Grenelle, pourraient aussi pâtir du nouveau plan, ajoute-t-il.

Réhabiliter l’ancien au lieu de construire – Plutôt que de construire toujours plus de logements, les organisations écologistes préconisent de réhabiliter les logements anciens aux piètres performances énergétiques. « Si on veut générer des emplois, lançons-nous dans la réhabilitation! » propose Benoît Hartmann.

Pour Alain Thomas de l’association Bretagne Vivante, particulièrement sensible à la question des « capacités de l’agriculture » avec des surfaces toujours plus réduites, l’annonce de Nicolas Sarkozy « rejoint une longue liste de renoncements du gouvernement aux principes mis en avant lors du Grenelle ».

A l’inverse, les agriculteurs de la FNSEA se sont félicités dans un communiqué de « la redensification des villes », qui « peut permettre probablement de réduire l’artificialisation des sols et de protéger +finalement+ le foncier agricole ».

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Commentaires

Le besoin de logements est immense, mais les solutions proposées n’entraînent pas l’adhésion

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chat

02/02/2012 01h09

bonjour,
On manque de logements, la belle affaire!

Des villages se meurent ; des communes se vident de leurs habitants ; des maisons s’écroulent dans les campagnes .
Faisons revenir du monde à la campagne ; recréons de l’activité dans les patelins perdus. Paris va respirer…

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