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Logement social

Le plan Logement de La Caisse des dépôts pour rassurer les bailleurs sociaux

Publié le 05/04/2018 • Par Delphine Gerbeau • dans : Actualité Club finances, France

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Fotolia Bits and Splits
Au lendemain de la présentation du projet de loi pour l'évolution du logement et l'aménagement numérique (Elan), Eric Lombard, le directeur général du groupe Caisse des dépôts, a dévoilé un plan de 10 milliards d'euros pour "accompagner la transformation du secteur du logement social", et surtout l'aider à amortir la réforme des aides personnelles au logement.

Dès cet automne, au moment de l’annonce dans le projet de loi de finances du dispositif de baisse des APL compensée par l’instauration d’une « réduction du loyer de solidarité » à la charge des bailleur sociaux, le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard, et son secrétaire d’Etat Julien Denormandie l’avaient annoncé : la Caisse des dépôts réfléchissait à des mesures ou de nouveaux produits pour compenser la baisse des produits locatifs. Désabusés, les bailleurs sociaux n’ont eu de cesse de rappeler que les 800 millions d’euros de baisse de RLS prévus pour 2018 et 2019 avaient un effet immédiat, dès le 1er février 2018, alors que les compensations de la Caisse n’auraient un impact que sur le long terme, et ne seraient pas à la hauteur des pertes subies.

Désormais les bailleurs vont y voir plus clair, et pouvoir juger de l’intérêt de ces compensations. Eric Lombard a en effet longuement détaillé l’ensemble des mesures, évaluées à 10 milliards d’euros, destinées à « soutenir l’investissement du logement social pour la construction neuve et la réhabilitation, et à accompagner les organismes dans leurs transformations profondes », allusion aux fusions ou rapprochements d’organismes prévues par la loi Elan.

Déjà annoncé, le gel du taux du livret A à 0,75 % jusqu’au 1er février 2020 représente un gain de 800 millions d’euros pour les emprunteurs – si la formule légale de calcul était appliquée, le taux serait à 1,25 %, et une révision prochaine de la formule du taux devrait être annoncée.

Des durées de prêt rallongées

Première mesure forte du plan de la Caisse également déjà annoncée, l’allongement des durées de prêt de 5 ou 10 ans, qui concerne les prêts indexés sur le livret A d’une durée de 3 à 30 ans, avec un taux égal à celui du livret A jusqu’à plus 0,60 %. 588 bailleurs sociaux y sont éligibles, et un appel à manifestation d’intérêt a été lancé depuis le 15 février. Pour Eric Lombard, « cette mesure a un effet extrêmement puissant : la RLS représente une baisse du produit locatif de 4 %, or si tout encours éligible est rallongé de 10 ans, cela représente 3,1 % du produit locatif. En termes de trésorerie, cela couvre donc les trois quarts de la baisse du produit locatif ».

Se rajoute le plan de 10 milliards d’euros de mesures nouvelles. Y figurent :

  • 2 milliards de prêts de haut de bilan bonifiés par Action Logement, à taux zéro sur 20 ans, qui s’apparentent à des quasi fonds propres dans la comptabilité des organismes car ils sont remboursables à long terme, au bout de 20 ans. L’accord n’a pas cependant pas encore été finalisé avec Action Logement, qui craint une baisse de ses ressources avec le projet de loi Pacte, qui remonterait le seuil d’assujetissement des entreprises au « 1 % logement » de 20 à 50 salariés.
  • 2 milliards de prêts à taux fixe de marché, pour soutenir le réaménagement de la dette des organismes engagés dans des opérations de réorganisation
  • 1 milliard de prêt à taux fixe pour soutenir l’investissement des bailleurs, dont 700 millions pour les programmes neufs, et 300 millions pour les organismes engagés dans une restructuration
  • 3 milliards d’euros d’avances de trésorerie, dont un milliard pour le préfinancement de nouvelles opérations, sur 12 mois maximum, et deux milliards pour des lignes de trésorerie bancaire – cela procurera une autorisation de découvert bancaire de 6 à 24 mois.
  • 1 milliard de prêts à taux fixe pour la réhabilitation thermique des immeubles
  • 1 milliard de fonds propres pour soutenir la construction : la majorité de ces fonds sera affectée à un véhicule d’investissement en cours de réflexion, pour prendre en charge le financement sur fonds propres de projets de construction, par exemple via un bail emphytéotique.

Ce plan de la Caisse rassurera-t-il les bailleurs sociaux ? « Nous sommes face à un risque, il faut le traiter activement, a reconnu Eric Lombard. Les projets lancés sont lancés, ce qu’il faut obtenir, c’est que le rythme de lancement des nouveaux projets soit maintenu ». Si les conditions de prêt sont particulièrement favorables, elles ne remplaceront pas la baisse des fonds propres que vont subir les organismes, et sur lesquels reposent leurs capacités d’emprunt.

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