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Logement indigne

La loi devient de plus en plus sévère avec les marchands de sommeil

Publié le 04/04/2018 • Par Nathalie Da Cruz • dans : France

Bas d'immeuble squatté
D.R.
Moins visible que les squats ou les bidonvilles, l'habitat indigne se développe sur fond de crise, avec un phénomène croissant qui inquiète nombre d'élus : la division de pavillons. La loi « Alur » a promu de nouveaux outils coercitifs envers les propriétaires.

Le 16 février dernier, un incendie s’est déclaré, en Seine-Saint-Denis dans un pavillon à Montreuil. Dépêchées sur place, les autorités se sont rendu compte que huit familles – douze adultes et sept enfants – vivaient dans cette maison, dans des conditions indignes. « Le service communal d’hygiène et de santé [SCHS] avait signalé au procureur de la République ce logement », indique Stephan Beltran, conseiller municipal délégué au logement et à l’habitat.

Le cercle infernal

Mais l’engorgement des tribunaux, en particulier celui de Bobigny, joue en la faveur des propriétaires indélicats. « La ville réfléchit, avec l’intercommunalité, l’établissement public territorial [ETP] Est ensemble, à la mise en place du permis de louer et du permis de diviser ». Pour l’élu montreuillois, la lutte contre l’habitat indigne relève du mythe de Sisyphe : « Je passe mon temps à reloger des gens à l’office HLM, pendant que les propriétaires traquent d’autres personnes et leur proposent leurs appartements insalubres ! »

Jusque-là, l’arsenal de lutte contre l’habitat indigne était surtout incitatif. Avec les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah), déployées par les collectivités en partenariat avec l’Agence nationale de l’habitat, les propriétaires bailleurs ou occupants peuvent améliorer leur logement, moyennant des subventions.

Frapper fort pour dissuader les marchands de sommeil

Dans les cas les plus récalcitrants, les collectivités peuvent agir par la contrainte en ayant recours aux opérations de restauration immobilière ou aux expropriations, lorsque les propriétaires ne donnent pas signe de vie. Les logements en mauvais état sont alors refaits et rejoignent souvent le parc social de la commune.

Mais il faut une force de frappe plus forte en direction des marchands de sommeil : tel est le but des tout derniers outils de la loi « Alur » : le permis de louer et le permis de diviser. Leur adoption étant relativement récente, pour l’heure, seules quelques collectivités les ont retenus ; la loi impose ensuite six mois avant de les appliquer sur les territoires. Les témoignages sont aussi variés que les situations économiques et géographiques.

Siffler la fin de la partie

« Notre agglomération rurale souffre négativement de l’extension de la métropole de Bordeaux : des marchands de sommeil s’installent chez nous, vu l’augmentation des prix de l’immobilier à Bordeaux, regrette Jean-Philippe Le Gal, vice-président, chargé de l’habitat et du logement à la CA du Libournais. Une trentaine d’immeubles dans le centre ancien sont soupçonnés d’être de l’habitat indigne – soit de 100 à 150 logements. Nous voulons siffler la fin de partie avec les propriétaires cyniques. »

Fin mars, la CA du Libournais a adopté le permis de louer, sous sa forme la plus contraignante : l’autorisation préalable, qui s’appliquera sur un périmètre précis dans la ville de Libourne. « Il y aura aussi une Opah à visée incitative, pour améliorer l’habitat dans le centre. Nous allons également adopter le permis de diviser », ajoute l’élu libournais. Ces outils nécessitent d’instruire des dossiers et de visiter les logements.

Compliqué d’agir avec moins de fonctionnaires

« Il va nous falloir structurer une équipe pour étudier les dossiers, vu les délais de réponse réduits imposés par la loi. Or, en même temps, nous devons réduire la masse salariale.Il nous faudrait des aides de l’Etat », commente Jean-Philippe Le Gal. Un point de vue partagé par l’Association des maires d’Ile-de-France, qui estimait, début 2017, que « [le permis de louer entraîner[ait] de nouvelles dépenses que beaucoup de municipalités ne pourront pas se permettre, renforçant ainsi le sentiment d’inégalité entre les territoires ». Mais, pour l’instant, pas d’aides de l’Etat en vue.

A La Madeleine, commune limitrophe de Lille, le maire, Sébastien Leprêtre, a prévu de mutualiser du personnel avec la commune voisine, Marcq-en-Barœul, pour traiter les dossiers. Cette dernière pourrait emboîter le pas à La Madeleine, qui a délibéré dès décembre 2017 pour le permis de louer, lequel entrera donc en vigueur le 21 juin 2018. Là aussi, c’est l’autorisation préalable qui a été choisie, plutôt que la déclaration a posteriori.

L’encadrement des permis de louer et de diviser

« Mon intention n’est pas de mettre des bâtons dans les roues des propriétaires, mais de faire la chasse aux marchands de sommeil. Nous avons beaucoup de plaintes de locataires victimes de ces personnes-là. » La ville a aussi adopté le permis de diviser. Après le dépôt d’une demande d’autorisation de diviser un logement, la collectivité a seulement quinze jours pour répondre !

Un délai très court qui, espèrent les experts, pourrait être revu dans le projet de loi « Elan ». « Nous allons sans doute recruter une personne en mobilité interne », précise le maire. Et donc, en complément, mutualiser un ou deux agents avec Marcq-en-Barœul. Les deux communes appartiennent à la métropole européenne de Lille, qui a été la première à lancer des travaux de réflexion sur ces deux outils au printemps 2017.

« Mais les groupes de travail ont patiné et, pendant ce temps, des gens abusent du malheur des autres ; alors j’ai agi de mon côté », avance Sébastien Leprêtre. En Seine-Saint-Denis, la ville de Pierrefitte-sur-Seine, qui a adopté le permis de louer, s’est vu retoquer sa décision par la préfecture, au motif que c’était à l’EPT Plaine commune de prendre la décision. En effet, la loi « Alur » précise que c’est à l’EPCI qui dispose de la compétence « habitat » de décider de mettre en place les permis de louer et de diviser ; seules les communes qui ont conservé cette compétence peuvent le faire, mais elles sont rares.

Agir oui… mais les marchands de sommeil se déplacent ailleurs

Autre commune membre de Plaine commune, La Courneuve songe à mettre en place le permis de diviser : « Nous allons approuver un nouveau plan local d’urbanisme [PLU] qui va fixer une servitude minimale de logements et empêcher la division de pavillons de moins de 80 mètres carrés ; ce PLU va s’adjoindre au PLU intercommunal en cours », souligne Julien Vazieux, chargé de mission « habitat privé » à Plaine commune.

Son équipe arpente la ville pour repérer les pavillons comptant plusieurs boîtes aux lettres, véhicules en stationnement, conteneurs d’ordures ménagères particulièrement remplis, etc. Mais la division pavillonnaire sévit aussi en milieu rural. Anthony Koenig, responsable de l’urbanisme à Joinville, évoque la filière dite du « bûcheron bulgare » – liée à du travail dissimulé en forêt -, qui achète une ferme et y loge des familles venues d’Europe de l’Est, dans des conditions souvent indignes. « Pendant six mois, en 2015, la ville a fait partie d’un groupe local de traitement de la délinquance centré sur l’immobilier, avec la police et la gendarmerie. Cela nous permettait d’entrer dans les immeubles et les maisons, et d’éliminer la plupart des marchands de sommeil. Mais nous n’avons sans doute fait que déplacer le phénomène ! »

101 pôles départementaux

Pour s’informer et agir, les communes et les EPCI peuvent s’appuyer sur les 101 pôles départementaux, présents en métropole comme en outre-mer, animés par le pôle national de lutte contre l’habitat indigne de la Dihal qui propose des journées d’échanges, des formations et des guides techniques.

Depuis une instruction du gouvernement du printemps 2017, il existe, dans chaque département, un sous-préfet (ou préfet) chargé de coordonner la lutte contre l’habitat indigne ; de même, un magistrat référent est nommé dans chaque parquet.

Exemple dans le Puy-de-Dôme : « Mon rôle est d’apporter des connaissances aux élus urbains et ruraux sur les dispositifs et les financements existants, et de détailler la palette des situations d’habitat indigne, depuis le logement décent jusqu’au logement en péril, détaille Franck Boulanjon, sous-préfet de Riom chargé de l’habitat indigne dans le Puy-de-Dôme. Nous avons mis en place des fiches de signalement à adresser à l’agence départementale pour l’information sur le logement. »

Mais seules 345 fiches ont été rédigées sur les années 2015 et 2016, alors que le nombre de logements concernés est estimé à, au moins, 10 000 dans le Puy-de-Dôme. C’est un travail de titan qui attend les institutions et les collectivités pour venir à bout de l’habitat indigne. Une proposition de loi pour mieux lutter contre les marchands de sommeil a été examinée le 8 mars dernier.

Les sanctions de la loi « Alur »

Depuis la loi « Alur », en cas de logement non décent – sans être pour autant insalubre ni dangereux -, les organismes payeurs peuvent suspendre les allocations de logement (décret du 18 février 2015). Le locataire ne verse au propriétaire que le loyer diminué du montant de l’allocation, jusqu’à la réalisation des travaux requis. La loi « Alur » empêche aussi un marchand de sommeil condamné de racheter de nouveaux logements à des fins de location.

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