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Logement

Une stratégie logement éclipsée par la baisse des APL

Publié le 20/09/2017 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

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© Flickr cc by TaxRebate.org.uk
Jacques Mézard, le ministre de la cohésion des territoires, et son secrétaire d'Etat Julien Denormandie, ont présenté le 20 septembre la stratégie logement du Gouvernement, sur fond de polémique sur la baisse des APL. Un choc de l'offre reposant notamment sur la fiscalité des terrains, et sur l'arrêt de nouvelles normes de construction, est proposé.

Peut-être n’aurait-il pas fallu distiller au fil des journaux ces derniers jours les mesures concernant la baisse des APL compensée par les bailleurs sociaux… De la stratégie logement présentée à la presse le 20 septembre, on retient surtout cette mesure, que les deux ministres se sont employés à justifier.

« Nous avons le fait le choix d’une méthode différente pour élaborer notre stratégie : le principe a été de partir du quotidien de Français, de ce que nous a dit l’ensemble des acteurs du logement. Nous avons mis en place une large concertation numérique, nous avons reçu 2250 réponses », a expliqué Julien Denormandie, alors que les différentes annonces de ces derniers jours ont été découvertes par les principaux concernés dans la presse. La stratégie repose sur trois piliers, déjà présents dans le programme de campagne d’Emmanuel Macron :

  • construire plus, mieux et moins cher ;
  • répondre aux besoins de chacun partout sur le territoire ;
  • améliorer le cadre de vie.

Inverser la fiscalité du foncier

Le premier pilier repose pour partie sur la nécessité de libérer le foncier, afin d’en faire baisser le prix. En zone tendue, toute personne propriétaire d’un terrain à bâtir ou bâti qu’elle cédera avant le 31 décembre 2020 bénéficiera d’un abattement fiscal sur les plus-values, de 100% si le terrain est destiné à recevoir du logement social, de 85% en cas de logement intermédiaire, et de 70% pour le logement libre. Pour les entreprises un taux réduit d’imposition de 19% sur les plus-values sera appliqué en cas de cession de terrain à bâtir conclue avant la fin 2020, et ce même taux sera maintenu en cas de cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en logement. Les collectivités locales bénéficieront également d’un dispositif d’intéressement financier lié à la construction de logements, dont les contours seront précisés lors de la prochaine conférence nationale des territoires.

Enfin le dispositif de défiscalisation Pinel est maintenu pour quatre ans, mais fléché sur les secteurs les plus tendus – les zones A, Abis et B1, idem pour le prêt à taux zéro.

Coup d’arrêt sur les normes

Comme le réclamaient les professionnels de la construction, Julien Denormandie a annoncé une pause durant le quinquennat sur les normes techniques, à l’exception des normes de sécurité. « Nous allons changer la logique des normes : aujourd’hui le code de la construction et de l’habitation dicte les moyens pour atteindre tel résultat. Le projet de loi que nous présenterons à la fin de l’année contiendra une transformation forte : les moyens seront laissés à l’initiative des acteurs pour atteindre les résultats fixés par le code », a expliqué le secrétaire d’Etat. Enfin en ce qui concerne les normes accessibilité, seuls des 10% des logements neufs devront être intégralement accessibles, les autres devront être évolutifs, c’est-à-dire être susceptibles d’être adaptés aux normes handicap.

Autre cheval de bataille des professionnels, la lutte contre les recours contentieux va continuer : les amendes en cas de recours abusif vont être augmentées, les délais de recours vont être diminués, et les moyens que pourront invoquer les requérants seront « cristallisés » dès le premier recours : de nouveaux arguments juridiques ne pourront être invoqués en cours de procédure.

Relancer l’aménagement

Sur ce sujet, les ministres sont restés très vagues : des projets partenariaux d’aménagement entre l’Etat, les collectivités locales et les acteurs privés vont être conclus, « mobilisant l’ensemble des outils existants pour favoriser l’émergence des projets ». La Caisse des dépôts et les financements privés seront mobilisés sur ces projets d’aménagement, qui pourront déroger aux règles de droit commun. Le dispositif évoque les opérations d’intérêt national déjà existantes.

Une réforme des APL contestée

Le deuxième pilier, répondre aux besoins de chacun, concerne notamment la réforme des APL, « une réforme juste et efficace », a estimé Jacques Mézard. D’une part, à partir de 2019, le calcul de l’aide personnelle au logement ne se fera plus sur les revenus d’il y a deux ans, mais sur les revenus actuels, ce qui entraînera une économie d’un milliard d’euros, calcule le Ministère. Mais surtout, dès 2018 une baisse des APL pour les locataires du logements social sera appliquée, compensée par les bailleurs sociaux.

« Aujourd’hui le problème c’est le montant de loyers : si on les fait diminuer, on fait diminuer le montant des APL. Cela ne se fera pas du jour au lendemain pour le secteur privé, puisque c’est lié aux mesures visant à provoquer un choc de l’offre. Par contre dans le logement social on peut agir tout de suite », a justifié Julien Denormandie. « Nous proposons aux bailleurs sociaux d’améliorer leurs conditions de financement, et de répercuter le gain que cela va leur apporter – évalué à 1,4 milliard – sur les locataires ». Un gain que les bailleurs sociaux estiment totalement surestimés. Interrogé sur le fait de généraliser l’encadrement des loyers du parc privé, pour également faire baisser les loyers du privé, Jacques Mézard a répondu qu’une évaluation serait faite du dispositif dans les deux territoires où il s’applique (Paris et Lille). Les ministres ont dit qu’ils privilégieraient le dialogue avec les bailleurs sociaux, mais qu’ils en passeraient par une loi si cela est nécessaire.

Plus de mobilité dans le parc social

Sur le dossier logement social, la mobilité va également être favorisée, avec un examen tous les six ans par les commissions d’attribution de la situation de chaque locataire, pour voir si son appartement correspond à ses besoins, et lutter ainsi contre la sous-occupation. La vente des logements à leurs propriétaires va aussi être accélérée : les ministres ont demandé à l’Union sociale pour l’habitat de réfléchir à la mise en place d’une structure dédiée pour accélérer les cession en bloc de logements, qui sont aujourd’hui d’environ 7000 par an.

Une série des mesures ont également été annoncées pour le logement des jeunes, avec la création d’un bail mobilité, d’une durée de un à dix mois, pour lequel aucun dépôt de garantie ne sera exigé, l’étendue de la garantie des loyers Visale à l’ensemble des étudiants, ou la construction de 80 000 logements pour les étudiants et les jeunes actifs.

Quant au troisième pilier, il contient le doublement du financement du programme de renouvellement urbain, de 5 à 10 milliards, sans que plus de précision soit apportée sur la source de ces fonds, ou une nouvelle contractualisation avec les villes moyennes et les centres-bourgs pour dynamiser les territoires.

Malgré les rumeurs qui ont circulé cet été, Jacques Mézard a affirmé que l’article 55 de la loi SRU ne serait pas modifié, ni la date de 2025 pour atteindre les objectifs de construction repoussée.

L’ensemble des mesures sera mis en œuvre soit via la loi de finances pour 2018, soit via un projet de loi pour le logement, attendu pour la fin de l’année, soit par voie réglementaire.

Réactions inquiètes envers la stratégie logement

L’Union sociale pour l’habitat a très vite alerté : « Les locataires du parc HLM, les demandeurs d’un logement social, les collectivités locales et les entreprises du bâtiment seront les grands perdants de la réforme Mézard-Denormandie… La baisse de ressources annoncée aux bailleurs sociaux, de l’ordre de 1,5 milliard d’euros, équivaut à la moitié des sommes consacrées à l’entretien courant et aux frais d’entretien, ou encore aux trois quarts de leurs capacités d’investissement dans la production de logements neufs, affectant l’activité des entreprises du bâtiment. Il s’agirait d’une catastrophe pour l’ensemble des territoires. »

La fédération des acteurs de la solidarité dénonce « un plan d’économies sur les mal-logés ». « La revente des logements sociaux aux locataires les plus modestes va réduire d’autant le parc HLM alors qu’il s’agit du premier outil pour l’accès au logement des personnes démunies dont plusieurs milliers sont encore inscrites sur liste d’attente », pointe-t-elle.

La Fédération française du bâtiment voit dans le plan de sérieuses avancées, comme l’engagement de maintenir sur quatre ans les dispositifs Pinel et PTZ en zones dites « tendues », là où les besoins sont évidents. En revanche « la brutale disparition du PTZ en zone C et du Pinel en zone B2, constitue un signal très négatif ». Elle pointe aussi « les incertitudes qui persistent, notamment sur le logement social, la transition énergétique et numérique, la lutte contre la fracture territoriale… Les marchés ont besoin de visibilité ».

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