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Logement social

HLM et APL : les marges de manœuvre très limitées des bailleurs

Publié le 14/09/2017 • Par David Picot • dans : France

Fotolia_22002412_XS
Fotolia Michael Nivelet
En attendant la présentation du projet de loi sur la réforme du logement, le 22 septembre prochain, le gouvernement sème ici ou là quelques informations qui inquiètent les bailleurs sociaux. La dernière en date les inciterait à diminuer les loyers pour compenser la baisse des APL. Une menace, selon eux, sur leurs fonds propres et par ricochet, sur l’état du parc social.

L’histoire avait déjà bien mal commencé pour les acteurs du logement social. En mai dernier, lorsqu’à été a été dévoilé le gouvernement Philippe 1, point de ministre du logement ! Ni dans la version 2 d’ailleurs, qui a suivi les élections législatives de juin. Le dossier logement était donc devenu un sous-dossier du Ministère de la Cohésion des territoires…

L’appel de Jacques Mézard sur Europe 1 aux bailleurs sociaux à répercuter la baisse de l’Aide personnalisée au Logement (APL) sur les loyers illustre surtout le fait que la politique du logement semble élaborée d’abord sur des critères économiques.

Passée la stupéfaction, Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’Habitat (USH), évoque un « risque majeur » pour ce secteur qui loge 11 millions de personnes en France, et produit 100 000 logements sociaux par an. Il assure qu’une telle décision « nuirait à court terme à la qualité du parc social, à son entretien et à sa modernisation ».

Les loyers, principales ressource des bailleurs sociaux

Car un organisme HLM a besoin de fonds propres pour engager de nouveaux investissements, que ce soit en construction ou en rénovation. Ces capitaux sont principalement issus des produits des recettes et des charges. Ils lui serviront notamment à lever de la dette auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation (CdC), qui propose aux bailleurs des prêts de très longue durée, jusqu’à 40 ans voire 60 ans pour le foncier.

Illustration avec Dominique Hoorens, Directeur des Etudes économiques et financières à l’USH : « Sur l’année 2015, nos ressources ont été de 20,9 Md€. En face, nos charges se sont élevées à 18,7Md€ ». Celles-ci ont été réparties de la façon suivante :

  • 8,4 Md€ de charges financières, correspond au remboursement des emprunts ;
  • 4,8 MdS de frais de gestion (frais administratifs, accompagnement social…) ;
  • 3,2 Md€ de frais d’entretien courant du parc ;
  • 2,2 Md€ de taxe foncière sur propriété du bâti (TFPB).

Une annonce qui ne tiendrait pas compte des budgets des bailleurs

Dominique Hoorens reprend : « nous dégageons donc 2,2 Md€ de solde pour de l’autofinancement, ou pour de nouveaux emprunts. Donc, si nous devons baisser les loyers, comme nous n’avons pas la main sur les postes liés au remboursement de la dette et aux taxes, nous devrons diminuer nos interventions en entretien, ou sur la partie d’autofinancement. C’est assez mécanique. Nous considérons donc que cette annonce ne tient pas compte de la rigidité de nos budgets et des conséquences sur des postes qui nous apparaissent essentiels ».

Directeur général de Paris Habitat, Stéphane Dauphin abonde : « Nous dégageons chaque année 68 M€ de fonds propres, intégralement réinvestis sur le patrimoine. Et nous n’avons ni actionnaires ni dividendes. Nos modèles sont tirés au maximum ».

Des loyers HLM sont trop élevés

Pour Jean-Claude Driant, professeur à l’École d’urbanisme de Paris (laboratoire Lab’Urba) et spécialiste de ces problématiques de logement, « la question des loyers trop élevés dans le parc HLM se pose malgré tout. C’est particulièrement le cas pour les logements construits depuis les années 80, ce qui en fait beaucoup ». L’universitaire fait référence à des « loyers probablement trop élevés par rapport à la solvabilité de la majorité des locataires en place ».

En coulisses, une renégociation des prêts avec la CdC, portant sur un allongement de leur durée, serait envisagée. Elle entraînerait ainsi une diminution des annuités, ouvrant la voie à une baisse des loyers. Le gouvernement a ouvertement évoqué le blocage à 0,75%, durant 2 à 3 ans, du taux du livret A sur lequel repose les prêts octroyés aux bailleurs. L’augmentation de la part de locataires s’acquittant du supplément de loyer solidaire (SLS) a également été citée.
« Mais nous reversons 85% du produit de ce supplément à l’Etat », assure Stéphane Dauphin, peu convaincu par ces éventuelles contreparties.

« Nous n’avons pas de trésor caché » répondent les bailleurs

Jean-Claude Driant assure de son côté, « que les bailleurs sociaux ont des trésoreries abondantes. Par conséquent, des marges de manœuvres restent envisageables ». Il concède toutefois que « depuis quelques années, leurs besoins en financement et en fonds propres ont été importants, pour la construction neuve, la réhabilitation et la rénovation urbaine ». Un discours qui fait sortir de ses gonds Stéphane Dauphin (Paris Habitat). « Non, nous n’avons pas de trésor caché. C’est une vue de l’esprit ».

Initialement prévu le 20 septembre, la présentation du projet de loi logement a été repoussée au 22 septembre prochain. Autrement dit, le même jour que la présentation et l’adoption en Conseil des Ministres, des ordonnances réformant le Code du travail… Le 78e Congrès national de l’USH organisé à Strasbourg (Bas-Rhin) qui débutera quatre jours plus tard, s’annonce très tendu.

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