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Opérations immobilières

Quelles sont les conditions dans lesquelles les collectivités peuvent solliciter un avis des services du domaine ?

Publié le 26/06/2017 • Par Gabriel Zignani • dans : Réponses ministérielles, Réponses ministérielles finances

Réponse du 9 mars 2017 du ministère de l’économie et des finances à la question n° 23161 de sénateur socialiste Eric Jeansannetas (Creuse) : Les collectivités locales sont en effet tenues de consulter le Domaine préalablement à la réalisation de leurs opérations immobilières, lorsque le montant des opérations envisagées est supérieur ou égal à 75 000 € pour les acquisitions hors expropriation et à 12 000 € de loyer annuel pour les prises à bail. S’agissant de leurs projets de cessions immobilières, ils donnent obligatoirement lieu à la consultation du Domaine sans condition de montant, à l’exception de ceux poursuivis par les communes de moins de 2 000 habitants. Cette obligation de demande d’un avis domanial s’inscrit dans une double finalité de transparence des opérations immobilières des collectivités locales et de contrôle de la dépense publique. Pour les acquisitions et des prises à bail, le législateur a confié au pouvoir réglementaire la fixation de seuils financiers de consultation du Domaine afin que le contrôle reste proportionné aux enjeux immobiliers et soit respectueux du principe de libre administration des collectivités locales.

Toutefois, et comme relevé par la Cour des comptes, ce dispositif de consultation connaît une volumétrie anormalement élevée de saisines du Domaine en raison, d’une part, de l’absence de révision des seuils de consultation obligatoire fixés en 2001, d’autre part, de la pratique des saisines « officieuses » – c’est-à-dire-en dessous des seuils réglementaires – qui constitue une tolérance administrative ne relevant ni du dispositif légal de la consultation, ni d’une mission de conseil réglementairement dévolue à la direction générale des finances publiques (DGFiP) et qui est de ce fait inégalement appliquée sur le territoire. Dès lors, le relèvement des seuils de consultation de 12 000 € à 24 000 €, pour les prises à bail, et de 75 000 € à 180 000 €, pour les acquisitions hors expropriation, permettra, à compter du 1er janvier 2017, de les mettre en cohérence avec les évolutions du marché immobilier depuis quinze ans et de renouer avec les objectifs légaux d’un contrôle proportionné des opérations immobilières.

Ce rehaussement des seuils a pour indispensable corollaire que les services locaux du Domaine n’acceptent plus de réaliser discrétionnairement des évaluations officieuses que dans certaines situations particulières, ce qui fera l’objet d’une instruction de la DGFiP. Ces deux mesures, combinées à un meilleur encadrement des saisines obligatoires du Domaine par les consultants, avec de nouveaux formulaires de saisine visant en particulier à s’assurer que la demande d’évaluation repose sur un projet immobilier suffisamment précis, permettront de revenir à un examen ciblé des projets immobiliers en fonction des enjeux. En contrepartie, le retour à une charge normalisée d’évaluation permettra également d’améliorer la qualité des avis domaniaux et des rapports d’évaluation, les délais de traitement des saisines, qui se dégradent, et de renforcer les échanges de l’administration avec les consultants en amont de l’avis. Un projet de charte de l’évaluation a été élaboré par la DGFiP afin de formaliser cette nouvelle démarche qualitative et partenariale entre l’Etat et ses consultants.

Ces mesures ont été approuvées par les principales associations représentatives des collectivités locales, dont l’association des maires de France (AMF), qui a toutefois confirmé la nécessité, particulièrement pour les petites collectivités, de continuer d’accepter, par exception, certaines saisines non obligatoires, en fonction de critères qui sont en cours de définition entre la DGFIP et cette association.

Il est rappelé par ailleurs que les collectivités locales peuvent recourir, via le portail qui leur est dédié, au service en ligne « Demande de valeurs foncières », qui permet d’obtenir des termes de comparaison pour l’estimation de la valeur des biens. Ce service, qui repose sur l’application dédiée « PATRIM collectivités locales », fait l’objet d’études pour en faciliter et en promouvoir l’utilisation par les petites collectivités, qui le connaissent mal.

Enfin, il est précisé que les conditions de la saisine obligatoire du Domaine par les collectivités locales ne sont pas modifiées pour leurs projets de cessions.

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