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fiscalité

Valeurs locatives : une réforme « impérieuse », mais explosive

Publié le 30/05/2017 • Par Cédric Néau • dans : A la Une finances, Actu experts finances, France

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A trois mois de l’application de la réforme des valeurs locatives pour les locaux professionnels, la tension monte d’un cran chez les élus locaux. Lors d’une rencontre organisée par l’Association des maires de France, les édiles participants ont montré leur inquiétude sur les conséquences pratiques et pédagogiques d’une réforme jugée par l’AMF « d’impérieuse nécessité pour préserver la fiscalité locale ».

Cet article fait partie du dossier

Valeurs locatives : une réforme au long cours

Devant Philippe Laurent et Antoine Homé, respectivement président et rapporteur de la commission des Finances de l’AMF, venus présenter les enjeux de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, les élus ne savent pas trop comment communiquer autour d’un projet qui fera des gagnants mais aussi des perdants dans des zones déjà en difficulté : « Les commerces de centre-ville vont être pénalisés par cette réforme », s’exclame un élu. « Comment expliquer aux propriétaires de baisser les loyers dans le centre pour permettre aux commerçant de rester ? », s’interroge-t-il. Un élu aveyronnais enchaîne : « Moi j’ai des boutiques du centre de Rodez (Aveyron) qui ferment les unes après les autres, elles vont toutes en périphérie dans des zones commerciales ».

Claire Delpech, responsable finances et fiscalité à l’Assemblée des communautés de France (AdCF), et venue en voisine, ne veut pas réduire le débat à l’opposition des catégories de contribuables : « cette analyse nuit à sa bonne compréhension. Le phénomène gagnant/perdant est lié au coefficient de neutralisation. C’est ce qui explique les hausses et les baisses des cotisations. Il faut que s’engage le second volet de la réforme, celle des valeurs locatives des particuliers, qui lèvera le différentiel avec les valeurs locatives des locaux professionnels », analyse-t-elle.

Neutralisation, planchonnement, lissage

En effet, selon les simulations faites par la DGFiP, l’entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des habitations entraînera une redéfinition des valeurs locatives professionnelles. « Le coefficient de neutralisation disparaitra, accompagné d’un rebasage des taux, permettant d’éviter une trop forte évolution des cotisations, et d’une neutralisation des locaux industriels pour compenser un possible effet d’aubaine pour ces derniers au détriment des collectivités territoriales qui perdraient ainsi des recettes fiscales », résume Assane Fall, conseiller technique du département finances et fiscalité locales de l’AMF.

De son côté, Etienne Cailly, responsable fiscalité à la mairie de Paris et membre de l’Afigese, précise qu’il « y aura bien des gagnants et des perdants et il faudra bien leur parler dès l’automne : il faut donc garder avec soi tous les outils qui permettront d’expliquer ces variations. »

Selon lui, la réforme a des avantages : « On peut corriger les situations particulières avec le coefficient de localisation », explique-t-il. Cet outil a des conditions d’utilisation précises :

  • La première modification possible par rapport aux paramètres actuels peut intervenir en 2018, mais il faut que les commissions soient saisies dès l’été-automne 2017.
  • Ces coefficients sont établis par parcelle donc avec un maillage plus fin que celui de la section cadastrale.
  • Les coefficients fixés en 2018 n’auront pas d’impact sur les dispositifs de neutralisation et de lissage : les impacts seront financés par les contribuables (coef. supérieur à 1) soit par la collectivité (coef. inférieur à 1)
  • Les décisions doivent être valablement motivées : il n’est pas possible d’utiliser les coefficients comme levier budgétaire.

La définition de coefficient de localisation vise donc à corriger des différences de commercialité tangibles à l’intérieur d’une même section ou d’autres situations particulières.

Des doutes persistants…

Les simulations et expérimentations menées depuis 2013 n’ont toutefois pas levé tous les doutes : « La neutralisation des locaux industriels est-elle sûre juridiquement ? », s’inquiète par exemple Etienne Cailly. Une forte modification du calcul de l’imposition des locaux industriels pourrait en effet poser une question d’inégalité face à l’impôt et provoquer une question prioritaire de constitutionnalité, comme ce fut le cas pour le mode de calcul de la CVAE pour les groupes fiscalement consolidés.

De même, par effet domino, la réforme des valeurs locatives va affecter d’autres champs des finances locales, notamment par le biais du potentiel fiscal : « Il sera modifié. Il y aura donc des conséquences sur les dotations et les systèmes de péréquation », prédit Philippe Laurent. « Oui, mais pas avant l’application de la révision des valeurs locatives pour les locaux d’habitation en raison de la neutralisation », nuance Etienne Cailly.

… et de nouvelles interrogations

Enfin, reste en suspens l’articulation entre cette vaste révision et la possible exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des Français, promise par le président Macron. « Cette exonération facilitera-t-elle la mise en œuvre de la révision ? Quelles assiettes seront prises en compte ? Quels taux de taxe d’habitation faudra-t-il retenir pour calculer la prise en charge de l’Etat des pertes de recettes occasionnées ? », interroge Assane Fall.
De son côté, Philippe Laurent a son idée sur la question : « L’Etat nous promet un dégrèvement mais plafonné ! Le dispositif choisi prend en référence le taux 2016, mais suit l’évolution des bases. Ce n’est donc pas un vrai dégrèvement. Tout n’a pas été dit !»

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