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[BILLET] Habitat

Logement : l’encadrement des loyers plaît au Conseil d’Etat

Publié le 11/01/2017 • Par Gabriel Zignani • dans : Billets juridiques, France

Conseil d'Etat
Fotolia
Le Conseil d’Etat a validé, dans un arrêt du 9 décembre 2016, l’ensemble des dispositions relatives à l’encadrement des loyers mises en place par la loi « Alur » du 24 mars 2014.

Forcément, l’encadrement des loyers, ça ne plaît pas à tout le monde. Appliqué à Paris depuis le 1er août 2015, ce dispositif fixe une limite au montant du loyer d’un logement.

Celui-ci ne peut excéder de plus de 20 % un loyer de référence décidé par le préfet, différent pour chaque catégorie de logement et selon l’adresse du bien, sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers. Et ce, sauf exceptions (si l’appartement est particulièrement bien localisé par exemple).

Validation de la loi « Alur »

Parmi les mécontents, on trouve la Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des syndicats de l’immobilier, ou encore le Syndicat national des professionnels de l’immobilier. Ils ont demandé à la justice administrative d’annuler le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers, par le biais de trois recours.

Mais le Conseil d’Etat n’a pas jugé opportun de donner suite à ces demandes. Dans une décision n° 392538 du 9 décembre 2016, il a tout rejeté en bloc, entérinant par la même occasion l’ensemble des dispositions relatives à l’encadrement des loyers, mises en place par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « Alur ». Une décision qui rejoint celle du Conseil constitutionnel, qui avait ratifié cette même loi « Alur » dans une décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014. Sur la forme, les juges du Palais-Royal ont ainsi déclaré que le décret n’a nullement « été pris à l’issue d’une procédure irrégulière ».

Un jugement sur le fond

Mais surtout, la plus haute instance de la juridiction administrative a estimé que ces dispositions « n’ont pas pour objet de déterminer par elles-mêmes les catégories de logement et les secteurs géographiques qui serviront à l’établissement des loyers de référence, mais d’encadrer les conditions dans lesquelles ces catégories et secteurs seront fixés par le représentant de l’Etat dans le département ». Le juge a ainsi considéré que ce décret ne conduisait pas à fixer les loyers à un niveau sans rapport avec les prix du marché, ce qui aurait constitué une atteinte au droit de propriété et à la liberté contractuelle.

De même, il a écarté une éventuelle rupture d’égalité devant la loi, car « les critères retenus par le décret pour procéder à cet encadrement sont, eu égard à la nécessité de laisser une latitude suffisante au représentant de l’Etat pour définir des règles adaptées à chaque situation locale, suffisamment précis pour assurer le respect du principe d’égalité devant la loi ». Une décision qui tombe bien, car Paris n’est pas la seule intéressée. Ce dispositif s’appliquera à Lille dès le 1er février. Et Grenoble travaille aussi à son instauration.

Le Conseil d’Etat a, par ailleurs, profité de cet arrêt pour valider le « complément de loyer », qui peut être ajouté au loyer de base tel que fixé par le préfet pour des logements présentant des caractéristiques de localisation géographique ou de confort exceptionnelles.

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Commentaires

Logement : l’encadrement des loyers plaît au Conseil d’Etat

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Bravo

16/01/2017 02h58

Bravo pour la mise en place de ces mesures. mais s’il est naturel d’avoir des loyers supportables par les locataires, n’est-il pas tout aussi naturel que le bailleur retire un juste revenu de la location de son bien?

Or il y a deux limites pour le bailleur: le prix du bien, notamment de l’immobilier neuf qui ne permet pas d’avoir un rendement supérieur à 2% voire 3% en b rut auquel il faut soustraire certaines taxes et cotisations.

Le second point concerne la taxe foncière et la CSG.
Il n’est pas rare que la taxe foncière représente 25% à 30% du loyer hors charges. Avec une CSG de 15,3%, au final, même pour un bailleur non assujetti à l’impôt sur le revenu, le total des prélèvements est déjà supérieur à 40%.

Donc OUI pour des loyers modérés mais avec un coût de l’immobilier décent et des prélèvements (taxe foncière et CSG) qui ne doivent pas dépasser deux mois de loyer.

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