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Logement social

« Produire du logement abordable, malgré un foncier très cher »

Publié le 22/12/2016 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

VaulxEnVelin_CCfral-torqui
Fral-torqui (Creative commons)
Créé il y a quinze ans, le modèle de l’usufruit locatif social essaime petit à petit. Il consiste à proposer à des particuliers d’investir dans un bien, dont ils sont nus-propriétaires pendant quinze à vingt ans, alors que durant cette période, il est géré par un bailleur social avec un loyer social pour le locataire. Il reste parfois difficile de convaincre élus et administration de l’intérêt du produit. Alain Laurier, PDG de Perl, explique ce que l'USLS apporte spécifiquement par rapport au logement social classique.

A quels secteurs votre offre est-elle destinée?

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Nous intervenons dans les secteurs en tension foncière : en Ile-de-France, sur le Grand Lyon, l’arc méditerranéen et l’arc atlantique. A l’origine, nous produisions du logement intermédiaire. Notre offre s’est depuis élargie aux PLS, PLUS et dans quelques cas au PLAI. Nous sommes partis d’un constat chiffré : en Ile-de-France, la majorité des logements locatifs ont un loyer entre 8 et 10 euros le m2, ou entre 18 et 22 euros le m2, selon les chiffres de l’OLAP et de l’AORIF. Alors que la demande de logements est forte, il y a très peu de bâti dans cet entre-deux qui constitue donc notre secteur d’intervention. Quand les jeunes ménages arrivent en Ile-de-France pour travailler, ils n’ont pas les ressources suffisantes pour se loger dans le parc libre, sauf à être étranglés financièrement. Il y a là un vrai frein à la mobilité. Et ce n’est pas dans le Grand Paris qu’on va faire une France de propriétaires, vus les prix de l’immobilier.

Comment convaincre les bailleurs sociaux d’investir dans un bien dont ils perdront l’usage au bout de quinze ans ?

Aujourd’hui, on privilégie l’usage à la propriété, dans un mouvement initié par l’essor de l’économie du partage. Dans les zones « prime », les plus chères, les bailleurs sociaux ne peuvent pas toujours se porter acquéreur du fait du coût du foncier trop élevé. Le cofinancement proposé par PERL leur permet d’avoir l’usage de l’immeuble et de louer à des ménages sous plafond de ressources pendant quinze ans, sans entamer leurs fonds propres puisque les loyers remboursent l’acquisition de l’usufruit. Mieux vaut du logement social tout de suite pour une période définie que pas de logement du tout.

Et du côté des élus locaux, quel est l’intérêt de l’usufruit locatif social ?

Dans les zones en tension foncière, sortir les projets immobiliers est complexe du fait d’un coût du foncier trop important. Avec notre schéma de cofinancement, il devient possible de produire du logement à loyer abordable au cœur de ces villes. Dans certaines communes en retard sur leurs objectifs de mixité sociale, des communes souvent en forte pression foncière, produire une partie des logements en ULS permet de combler plus rapidement ce retard.

Que se passe-t-il à l’issue de la durée de l’usufruit ?

Le bailleur aura anticipé la fin de la convention sur une période de deux ans de transition locative. Nos deux premiers programmes arrivent en fin d’usufruit en 2017 : dans l’un des programmes, l’ensemble des locations vont se poursuivre. Pour le second, tous les cas de figure se présentent : un locataire veut racheter l’appartement, certains épargnants vont continuer à louer au même locataire, d’autres souhaitent occuper l’appartement à terme,… PERL a mis en place une plateforme d’informations et d’échanges « myPERL » qui permet aux épargnants de suivre l’entretien de leur bien, et prochainement aux bailleurs d’anticiper la fin du bail… Pour les maires, il s’agit de services indispensables car c’est un élément de sécurisation supplémentaire.

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