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Mixité sociale

La gentrification, une politique d’aménagement qui ne dit pas son nom

Publié le 26/12/2016 • Par Delphine Gerbeau • dans : A la une, Dossiers d'actualité, France

gentrification-bordeaux-quai
Rodolphe Escher
Depuis une quinzaine d'années, les villes font face à un double phénomène : une paupérisation de la population des centres-villes, et, en parallèle, un embourgeoisement de certains quartiers ou banlieues périphériques. Voulue, appréciée ou subie, cette gentrification qui grignote les villes est aujourd'hui l'alpha et l'oméga de la majorité des stratégies de développement urbain.

Cet article fait partie du dossier

Gentrification : le nouveau visage des villes

La gentrification ou, par traduction du mot anglo-saxon dont elle est issue, embourgeoisement urbain, est un phénomène par lequel des arrivants plus aisés s’approprient un espace initialement occupé par des habitants ou des usagers moins favorisés, transformant ainsi le profil économique et social d’un quartier.

C’est un terme universitaire, peu utilisé par les élus locaux, presque un gros mot auquel on préfère « mixité sociale par le haut », « montée en gamme de la population », « souhait de faire revenir les familles »… Autant de périphrases qui adoucissent des stratégies mises en place depuis le milieu des années 1980, en réaction à la désindustrialisation d’un certain nombre de territoires.

Il s’agit notamment de réagir face à la paupérisation de centres-villes, ainsi qu’au phénomène de périurbanisation qui amène les familles à habiter à l’extérieur de la ville-centre, tout en continuant à y travailler et à y vivre.

Le résultat de stratégies locales

Les élus expriment rarement une volonté délibérée de gentrification. Isabelle Garat, maître de conférences en géographie et aménagement du territoire à l’université de Nantes, la considère surtout comme une « conséquence de leurs politiques locales ». Les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les programmes locaux de l’habitat (PLH), constituent en principe les premiers outils de réflexion – les PLH sont d’ailleurs souvent très optimistes quant aux besoins en construction de logements, reflet des volontés expansionnistes des maires.

Damien Robert, directeur de l’établissement public d’aménagement Plaine de France (40 communes, 998 100 hab., Seine-Saint-Denis/Val-d’Oise), observe que « tout maire a, comme premier souci, l’équilibre, que ce soit au sein de sa population, des fonctions implantées ou des typologies de logements. Et ceci aussi pour des raisons électorales ».

Mais les effets des choix opérés n’ont pas toujours été anticipés. Isabelle Garat cite ainsi l’exemple des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah), régulièrement taxées de gentrification.

La géographe rappelle que « leur objectif premier est toujours de restaurer un habitat très dégradé et d’améliorer les conditions de confort ». Sous-entendu, pas de changer une population. Seulement, « un logement ancien réhabilité sera toujours plus cher qu’un autre non rénové. Il va donc, à terme, attirer une population avec davantage de moyens et en exclure une autre, plus démunie ».

Les motifs pour « faire monter en gamme sa population » ou rétablir les équilibres sont pluriels. Un certain nombre de villes moyennes, considérées comme ville-centre de leur agglomération, doivent satisfaire des charges de centralité fortes, mais n’ont plus la fiscalité correspondante, les classes moyennes et aisées vivant dans les villes périphériques. Les stratégies des uns et des autres au sein d’une même agglomération vont alors s’entrechoquer, ce qui pose la question d’une réflexion communautaire bien délicate sur ce sujet.

Mixité et attractivité

D’autres veulent réhabiliter un patrimoine vétuste, engendrant, in fine, une certaine éviction des ménages les plus pauvres, mise en lumière par les sociologues et géographes. Enfin, des villes de banlieue parisienne veulent profiter de l’opportunité du Grand Paris et des lignes de transport du Grand Paris express pour apporter plus de mixité dans leur population, en travaillant sur leur attractivité, et donc sur une nouvelle offre de logements.

Les grandes villes et les métropoles gèrent aujourd’hui les évolutions de leurs populations, construisant du logement social pour maintenir les équilibres, prévoyant des programmes mixtes de logement social, de logement libre, d’accession à la propriété, créant des commerces dans les nouveaux quartiers et essayant de limiter la flambée des prix à coups de chartes de promoteurs.

Les villes moyennes et petites, en proie à une décroissance démographique et économique depuis plusieurs années, et à une déprise de leur centre-ville, souhaitent globalement cette gentrification, qui tarde à venir.

« Sur les territoires où il existe peu de pression immobilière, la gentrification, je ne la vois pas beaucoup », rapporte Delphine Négrier, consultante au sein de l’agence d’urbanisme Alphaville. La vraie question concerne le bilan d’aménagement, puisque les aménageurs ont besoin de logement libre pour être à l’équilibre.

Le programme national de rénovation des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), lancé en 2009, dans lequel sont incluses 25 villes, visait notamment à maintenir la mixité sociale dans ces quartiers paupérisés. Une mixité qui passe par la venue d’opérateurs privés, pas toujours faciles à convaincre. A Carpentras (28 400 hab., Vaucluse), ville incluse dans le PNRQAD, plusieurs îlots du centre-ville font l’objet d’opérations de requalification, avec, pour partie, la construction de logements sociaux, mais aussi de logements en accession pour lesquels la ville cherche des investisseurs.

Convaincre les acteurs privés

« Il est plus difficile de créer un nouveau marché dans les villes moyennes. Les maires qui nous convainquent sont ceux qui ont une vraie volonté politique, une conception de projet réalisable, des vraies stratégies à long terme pour leur territoire », explique Jean-Luc Poidevin, directeur général délégué « ensemblier urbain » au sein du groupe Nexity.

Surtout, nombreux sont les élus qui s’interrogent sur les vices et les vertus de ces politiques cherchant à créer une ville qui répond aux besoins en logements, en équipements des familles à hauts revenus, caricaturant les bobos, et qui délaissent les foyers les moins aisés, donc les moins désirables.

A Saint-Etienne (172 000 hab.), Stéphane Quadrio, chef de projet à l’établissement public d’aménagement, rétorque : « La vacance du logement est telle chez nous – 9 000 logements sur 90 000 – et la pression immobilière si faible, qu’une population ne chasse pas forcément l’autre. Ici, la gentrification, on l’appelle de nos vœux. »

Les effets d’aubaine du Grand Paris

Les 68 gares du Grand Paris express représentent un potentiel d’attractivité pour les villes qui les accueillent, mais augurent aussi un risque de flambée immobilière. De nombreuses villes, comme Bagneux ou Villejuif, ont mis en place des conventions avec les promoteurs pour encadrer les projets à proximité des gares.

Pour d’autres villes, l’enjeu est de profiter de ces nouvelles dessertes pour amener plus de mixité sociale. C’est le cas de Bobigny (49 800 hab., Seine-Saint-Denis), qui va accueillir deux nouvelles gares du Grand Paris. La ville a lancé la rénovation de son centre commercial, avec le promoteur Altarea Cogedim, pour en faire son centre-ville.
« L’idée n’est pas d’importer des riches, mais de permettre aux ménages de gravir des échelons. On veut rééquilibrer la ville et on l’assume complètement », résume le premier adjoint (UDI) au maire, Christian Bartholmé.

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