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Logement

Rendre le parc privé accessible aux plus pauvres, un vivier inexploité faute de volonté politique

Publié le • Par • dans : Documents utiles, France

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logement-rennes-une © C. Ablain/Ville de Rennes et Rennes Métropole

Sollicité en janvier dernier par la ministre du logement, Christophe Robert, le délégué général de la Fondation Abbé Pierre, lui a remis le 29 novembre un rapport sur la mobilisation du parc privé de logement à des fins sociales. Il propose des solutions rapidement mobilisables, qui permettraient d'augmenter l'offre de logements pour les ménages aux plus bas revenus, avec des garanties pour les propriétaires.

 

François Hollande, en signant le pacte pour le logement de la Fondation Abbé Pierre durant la campagne électorale de 2012, s’était engagé à travailler sur la mobilisation du parc privé pour l’accès au logement des plus démunis.
Pour Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, c’est pour le moment un échec : en 2015, le principal outil utilisé, le conventionnement avec l’Anah, ne donne que peu de résultats.
Seuls 385 logements ont donné lieu, en échange de subventions pour la réalisation de travaux, à un conventionnement avec loyer très social, et 3537 avec loyer social.

Actuellement, la Fondation fait le constat d’une faible lisibilité des dispositifs, de budgets insuffisants pour mobiliser les bailleurs, de zonages aveugles aux réalités du marché.

« Nous proposons des solutions qui soient mobilisables rapidement, pour répondre à des besoins sociaux, qui permettent de lutter contre la vacance et l’habitat dégradé, qui soient réversibles », explique Christophe Robert. L’impératif est d’abord de cibler les ménages très modestes, et donc de se focaliser sur les publics Dalo, en sortie d’hébergement d’urgence, visés par les accords collectifs d’attribution.

Un bail de droit commun pour les familles

Le rapport propose de réhabiliter un dispositif ancien, le mandat de gestion à vocation sociale, confié aux agences immobilières à vocation sociale : dans le cadre d’un bail de droit commun de trois, six ou neuf ans dont est titulaire le locataire, l’agence immobilière s’occupe de la gestion locative, en échange d’un loyer équivalent social ou très social.

« Ce mandat est différent des dispositifs de location solidaire comme Solibail, car c’est bien l’occupant qui est locataire, et non une association », explique Christophe Robert.

Le rapport propose, pour rendre attractif ce mode de location, de compenser la perte de ressources liée au loyer minoré, en créant un crédit d’impôt, qui couvrira pour moitié l’écart entre le niveau de loyer social et le niveau local du marché, et une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties le temps du conventionnement.

« Il faut une impulsion nationale très forte, et une mobilisation des collectivités locales, qui dans le cadre de leurs programmes locaux de l’habitat, pourraient apporter des aides aux propriétaires bailleurs », soutient Christophe Robert.

Le rapport estime qu’entre les différents dispositifs d’intermédiation locative, de mandat de gestion à vocation social, de conventionnement Anah, on pourrait atteindre une « production » de 40 000 logements par an.

L’intermédiation locative privilégiée

La ministre du logement Emmanuelle Cosse a annoncé deux nouvelles mesures allant dans le sens de la mobilisation du parc privé,… mais pas dans le sens des préconisations de la Fondation Abbé Pierre : alors que le 3 novembre dernier elle a lancé le réseau des collectivités mobilisées contre le logement vacant, présidé pour un an par l’Eurométropole de Strasbourg, elle a annoncé la création d’un nouveau dispositif fiscal à destination des propriétaires qui remettent leur logement vacant sur le marché.

Introduit dans le projet de loi de finances rectificatives pour 2016, il prévoit une exonération fiscale de 15 à 70% des loyers perçus, en fonction du niveau de loyer consenti, et du zonage du territoire.

Par ailleurs, les propriétaires qui confieront la gestion de leur bien en intermédiation locative bénéficieront d’un abattement majoré de 85% sur tout le territoire. « Il est évident que ce n’est pas uniquement cet outil fiscal qui permettra la remise sur le marché des logements vacants : il faut accompagner le propriétaire… Et cela ce sont les collectivités qui sont le mieux à même de le faire, car elles connaissent leur territoire, savent comment accéder à ces propriétaires souvent désorientés et perdus dans des dispositifs complexes », a commenté la ministre.

Aucune annonce n’a pour le moment été faite pour promouvoir le travail des agences immobilières à vocation sociale, comme le préconisait le rapport.

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