Permis de construire

L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme vise-t-il les constructions édifiées sans autorisation ?

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L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme prévoit que la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut être prononcée par le juge judiciaire que si le permis de construire a été annulé par le juge administratif. L’hypothèse de l’application de cet article dans le cas d’une construction sans autorisation, qui fait ensuite l’objet d’une autorisation de régularisation, a été soumise à la Cour de cassation.

Cette dernière a considéré que la délivrance d’un permis de construire de régularisation fait obstacle à la démolition de l’ouvrage tant que ce permis n’a pas été annulé pour excès de pouvoir ou, selon la rédaction de l’article L. 480-13 antérieure au 16 juillet 2006, que son illégalité n’a pas été constatée par la juridiction administrative (Cour de cassation, Crim. 18 juin 1997, n° 96-83082 ; Cour de cassation, Crim. 29 juin 1999, n° 98-83960 ; Cour de cassation, Crim. 18 novembre 2008, n° 08-83542).

Il sera donc nécessaire d’obtenir l’annulation du permis de régularisation avant d’envisager une action en démolition de la construction, que cette démolition soit demandée au juge civil ou au juge pénal. Pour le juge pénal, la démolition prononcée sur le fondement de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme est en outre considérée comme une mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite (Cour de cassation, Crim. 8 juin 1989, n° 88-86756 ; Cour de cassation, Crim. 6 novembre 2012, n° 12-82449).

Or, en présence d’un permis de régularisation, il n’y a plus de situation illicite, le juge pénal ne pouvant alors prononcer la démolition. Pour le juge civil, les dispositions de l’article L. 480-13 font obstacle à l’action en démolition dès lors que les travaux sont réalisés conformément à un permis de construire en régularisation qui n’a pas été remis en cause par la juridiction administrative (Cour de cassation, Civ. 3ème, 20 novembre 2013, n° 12-26595). Le juge administratif admet de même la délivrance d’un permis visant à régulariser l’édification antérieurement opérée d’un ouvrage dont la démolition a été ordonnée par une décision de justice devenue définitive (Conseil d’Etat, 8 juillet 1996, n° 123437, publié). En revanche, toute possibilité de sanction n’est pas exclue.

En effet, la Cour de cassation considère également dans ses deux arrêts précités de 1997 et 1999 que la régularisation de la construction ne fait pas disparaître l’infraction pénale. Les sanctions habituelles en matière de droit pénal de l’urbanisme, autres que la démolition puisque celle-ci est exclue du fait du permis de régularisation, peuvent alors être prononcées par le juge pénal. Ainsi dans ces deux arrêts, la Cour de cassation a censuré le prononcé de la démolition par la Cour d’appel, mais a expressément maintenu la condamnation à l’amende.

De même, les actions civiles sur le fondement du trouble anormal de voisinage, d’une atteinte au droit de propriété (par exemple en cas d’empiétement sur la propriété voisine) ou d’une violation de servitude de droit privé, sont possibles en présence d’une autorisation de construire, qu’il s’agisse de l’autorisation initiale ou d’une autorisation de régularisation. Les autorisations de construire sont en effet toujours délivrées sous réserve des droits des tiers. Ces actions pénales comme civiles restent offertes y compris suite à la modification de l’article L. 480-13 par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, qui a modifié le champ d’application géographique de cet article.

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