Logement- urbanisme

Pas de vacances pour les professionnels de la construction

| Mis à jour le 28/08/2015
Par
château de sable

Flickr CC by Amanda B

Une rentrée riche en nouveautés attend les spécialistes du secteur du logement et de la construction : certaines mesures réclamées depuis des mois par les professionnels de l'immobilier pour favoriser la relance de la construction sont enfin parues cet été, les établissements publics d'aménagement sont en mutation, le logement intermédiaire commence à démarrer. Revue des principaux textes et annonces de l'été.

Le projet de loi « Macron » pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, a été adopté définitivement après un long parcours et une validation partielle du Conseil constitutionnel le 6 août dernier. Si l’on en a moins parlé que du travail le dimanche ou de la dérèglementation de certaines professions, le texte contient diverses dispositions en matière d’urbanisme, réclamées depuis de long mois par les professionnels de l’immobilier.

Son chapitre 5 intitulé « urbanisme » aborde  le développement du logement intermédiaire : le statut du logement intermédiaire est confirmé par la ratification de l’ordonnance du 20 février 2014 ; celui-ci peut désormais être construit sur l’ensemble du territoire, et non uniquement en zone tendue. Les collectivités situées en zones tendues peuvent augmenter de 30% la construction de logements intermédiaires.

Cette disposition ne s’applique pas aux communes carencées au titre de la loi SRU ; la création de filiales des organismes d’HLM dédiées au logement intermédiaire est facilitée, tant sur leur gouvernance que sur leurs moyens d’action. Elles pourront par exemple, non seulement construire et gérer des logements intermédiaires, mais aussi acquérir des immeubles de bureaux pour les transformer en logements intermédiaires. La séparation des fonds entre le logement social et le logement intermédiaire sera  renforcée.

Dans ce même chapitre figure une disposition réclamée par le monde agricole, que la loi ALUR avait bloquée : « Dans les zones agricoles ou naturelles et en dehors des secteurs mentionnés au présent 6°, les bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, L’article 81 d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone ». L’article 81 devrait aussi permettre de faciliter la transformation de bureaux en logements.

Limiter les recours contentieux sur les permis de construire

Dans la section « faciliter les projets », l’article 111 prévoit que les modifications permettant de limiter les recours abusifs sur les permis de construire vont enfin être effectives : la procédure « d’action en démolition », prévue à l’article L480-13 du code de l’urbanisme qui vise les immeubles construits en conformité avec un permis de construire, est recentrée sur les zones sensibles afin d’éviter les recours abusifs ou mafieux.
Selon le ministère du Logement, 40 000 logements seraient « bloqués » du fait de ce type de recours contentieux. Les constructions réalisées sans permis, ou en violation de ces prescriptions, sont en revanche toujours soumises à l’action en démolition.

Autre motif de satisfaction, les délais de traitement des refus de permis sont réduits : l’article 108 oblige à ce que la motivation du refus de permis indique l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6.

Ce même chapitre prévoit aussi l’extension de l’autorisation unique en matière d’installations classées à de nouvelles régions, et autorise le gouvernement à généraliser par ordonnance les dispositions de l’ordonnance n° 2014-355 du 20 mars 2014 relative à l’expérimentation d’une autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement et de l’ordonnance n° 2014-619 du 12 juin 2014 relative à l’expérimentation d’une autorisation unique pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à autorisation au titre de l’article L. 214-3 du code de l’environnement.

L’aménagement en chantier

La loi autorise enfin le Gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure pour accélérer l’instruction et la prise des décisions relatives aux projets de construction et d’aménagement, notamment ceux favorisant la transition écologique, et favoriser leur réalisation :

  • en réduisant les délais de délivrance des décisions prises sur les demandes d’autorisation d’urbanisme,
  • en articulant mieux le permis de construire avec les autres types d’autorisations,
  • en modifiant les règles applicables à l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes,
  • en réformant les procédures destinées à assurer l’information et la participation du public à l’élaboration de projets, plans et programmes et de certaines décisions.

A ce sujet plusieurs décrets ont été publiés le 5 août, annonçant d’une part la transformation de l’Agence foncière technique de la région parisienne en Grand Paris aménagement, et prévoyant les nouveaux statuts des établissements publics de Bordeaux-Euratlantique, Euroméditerranée, Alzette-Belval et Plaine du Var.
Les évolutions concernent, notamment, la clarification des missions des établissements, leur projet stratégique et opérationnel, la possibilité de créer des filiales et d’acquérir des participations ainsi que la composition et le fonctionnement du conseil d’administration.

La transition énergétique au programme

Enfin, la loi pour la transition énergétique et la croissance verte du 17 août comporte un gros volet bâtiment, qui va fortement impacter les acteurs de la construction. On peut notamment citer le fait que les rénovations lourdes (réfection de toiture, ravalement de façade, extension de surface, transformation de combles) devront respecter des obligations de performance énergétique, que toutes les constructions publiques (Etat, établissements publics ou collectivités territoriales) seront à énergie positive et à haute performance environnementale chaque fois que cela est possible, et devront promouvoir l’usage des matériaux biosourcés.

Enfin,  les règles d’urbanisme sont simplifiées pour favoriser les travaux d’isolation et promouvoir des bâtiments exemplaires sur le plan énergétique ou environnemental. Autant de nouvelles normes et règles à intégrer pour les services urbanisme des collectivités…

Enfin, fin juillet, le ministère du Logement a annoncé une réforme prochaine du financement du logement social, qui devrait être intégrée dans le projet de loi de finances 2016. Il est question de créer un fonds national des aides à la pierre, afin d’accentuer la mutualisation des ressources entre bailleurs. L’Union sociale pour l’habitat s’inquiète depuis plusieurs mois des velléités de Bercy de remettre à plat le modèle de financement du logement social. Le ministère explique que « la réforme nécessitera un renforcement et une évolution des modalités de la mutualisation opérée par les bailleurs. Ce fonds sera un outil essentiel pour cibler les aides sur les territoires qui en ont le plus besoin, et financer les logements les plus adaptés à la demande locale. » Le congrès annuel de l’Union sociale pour l’habitat, qui se tiendra à Montpellier du 22 au 24 septembre prochain, risque une fois de plus d’être bien animé.

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