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Logement

Etats généraux du logement : les acteurs plaident pour une remise à plat des politiques publiques

Publié le 04/05/2010 • Par Delphine Gerbeau • dans : A la une, France

Construction logements plan large_une_juridique
PHOVOIR
Organisés le 4 mai par 32 institutions, associations, fédérations du secteur de l’habitat…, les Etats généraux du logement ont permis de dresser un constat toujours alarmant des besoins des ménages, face à une réponse de plus en plus faible de l’Etat.

Baisse unitaire des aides à la pierre, aides à la personne de moins en moins solvabilisatrices, politique de l’aide à l’accession à la propriété en plein flottement…, les inquiétudes sont nombreuses, sans compter que les ponctions opérées sur les collecteurs d’Action Logement [ex 1% logement, ndlr] pour financer les programmes de l’Anru et de l’Anah sur trois ans ne pourront se répéter.

Les acteurs des Etats généraux du logement se sont mis d’accord sur 15 propositions formulées au secrétaire d’état Benoist Apparu, convié et non associé à ce rendez-vous. Un bémol, cependant, sur la proposition visant à généraliser les plans locaux d’urbanisme au niveau intercommunal, pour laquelle toutes les associations d’élus ne sont pas d’accord sur les modalités de mise en œuvre.

Pour le reste, tous s’accordent sur la nécessité de conserver le logement comme enjeu national. Nous avons besoin de deux locomotives pour construire plus et mieux : l’Etat, responsable des politiques législatives et budgétaires, et le chef de file local, l’intercommunalité pouvant être le bon niveau pour déterminer une politique locale de l’habitat au niveau du bassin de vie, a expliqué Thierry Repentin, le président de l’Union sociale pour l’habitat.

Pour une loi d’orientation foncière
Des outils de connaissance des marchés locaux de l’habitat doivent être développés, aujourd’hui insuffisants. Il est par ailleurs réclamé un effort de la Nation en faveur du logement à hauteur du PIB, une proposition issue du rapport du Conseil d’Etat daté de 2009 sur la politique du logement.
Les acteurs, qui ont tous dénoncé l’instabilité des politiques et des financements, réclament par ailleurs une loi de programmation pluriannuelle sur les aides à la pierre, ainsi qu’une loi d’orientation foncière, visant à lutter contre la spéculation foncière.

Invité en fin de manifestation, Benoist Apparu a reconnu la nécessité d’une meilleure connaissance du marché du logement, et d’évoluer vers le PLU intercommunal, examiné dans le cadre du Grenelle 2, voté cette semaine à l’Assemblée nationale.
Nous travaillons par ailleurs à un réforme de l’accession à la propriété ; il faut avoir une vraie politique en faveur des classes moyennes, utiliser les 7 milliards que nous y consacrons aujourd’hui de façon plus efficace, a-t-il expliqué.
Il a enfin évoqué la nécessité de relancer un nouveau plan de cohésion sociale, construit différemment pour prendre en compte la diversité des territoires. En revanche, le secrétaire d’Etat s’est fait copieusement siffler quand il a abordé ses réserves au sujet de la remise en cause du droit au maintien dans les lieux et du surloyer dans le logement social.

Les travaux des états généraux vont maintenant se poursuivre, reste à trouver des moyens pour faire progresser ces propositions dans un contexte financier contraint, alors que la réflexion sur le financement de l’Anru et de l’Anh reviendra sur la table dès la fin 2010.

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Etats généraux du logement : les acteurs plaident pour une remise à plat des politiques publiques

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ALIMAS

05/05/2010 07h55

COMMENTAIRE (09A043A01). IL FAUT DISTINGUER LOGEMENT ET AIDES AU LOGEMENT ! Le modèle anti-social français. Le logement social n’est pas social. Sources : Page 56 à … du Livre de Alain MATHIEU : Ceux qui paient, ceux qui touchent. Édition du Cri, 2008, Contribuables Associés.

COMMENTAIRE (09A043A02). LE LOGEMENT SOCIAL N’EST PAS SOCIAL. …!
1). La France dépense en crédit public pour le logement social plus que tous les autres pays européens.
1a). 2,2 % du (PIB), c’est deux fois plus que le suivant, la Finlande (1,05 %). La Belgique et l’Irlande dépensent, en pourcentage de leur (PIB), neuf fois moins que la France.
2). Notre pays est celui qui a la plus grande part de logements sociaux dans son parc de logements : 2 fois plus que l’Allemagne, 5 fois plus que les Pays-Bas, 14 fois plus que l’Espagne.
3). Environ la moitié des logements sociaux sont dans des «barres» ou des tours construites dans les banlieues. Ces logements sont généralement mal conçus, mal entretenus, et peu appréciés.
4). 9 % des logements (HLM) : Habitation à Loyer Modéré, situées dans des «zones sensibles» sont vacants. Beaucoup d’entre eux doivent être détruits.
4a). 40.000 démolitions sont prévues par an.
4b). Il est d’ailleurs étonnant que l’on confie leur reconstruction aux organismes d’ (HLM) qui avaient lancé leur construction malheureuse. Sans doute faudra-t-il démolir à nouveau, dans quelques années, ces (HLM) reconstruites.
5). L’autre moitié des logements sociaux sont des logements mieux situés et plus confortables dans des immeubles plus petits, voire des maisons individuelles.

COMMENTAIRE (09A043A03). DES PRIVILÈGES QUI EXPLIQUENT LA MODÉRATION DES LOYERS (HLM).
1). Les loyers des (HLM) sont bas car ces organismes sont soumis à la (TVA) au taux de 5,5 %, contre 19,6 % pour les logements construits par des promoteurs privés.
2). Ils ne paient pas de taxe foncière pendant quinze ans, de droits de mutation et d’impôt sur les bénéfices.
3). Les terrains leur ont été fournis à bas prix, voire gratuitement.
4). Ils ont reçu de la Caisse des dépôts et Consignations, des prêts à des taux privilégiés, financés par des dépôts des particuliers (livret A) qui bénéficie d’avantages fiscaux.
5). L’État accorde en outre, quatre milliards d’euros par an de subventions à 751 «zones urbaines sensibles».
6). Tous ces privilèges compensent largement les frais d’intervention plus élevés des organismes d’ (HLM) qui sont d’environ le triple, à 19 % des loyers encaissés, de ceux d’un intermédiaire du privé, percevant et garantissant les loyers d’un propriétaire privé (6 %)
7). Les organismes d’ (HLM), comme les effectifs de leur personnel, sont pléthoriques.

COMMENTAIRE (09A043A04). UNE RENTE PERPÉTUELLE.
1). Les loyers inférieurs des (HLM) expliquent que le «taux d’effort» des ménages pauvres, c’est-à-dire la proportion de leurs revenus consacrée au logement, compte tenu des aides personnelles reçues, soit de : 10 % dans les (HLM) contre 25 % dans le secteur privé locatif.
2). Leurs bénéficiaires les gardent donc le plus longtemps possible, en moyenne vingt ans.
2a). Ils ne signent pas de bail, et ont droit, ainsi que leurs enfants, au maintien dans les lieux.
2b). Quand un enfant naît, le locataire demande une (HLM) plus grande.
2b1). Mais quand les enfants s’en vont, et qu’il devrait quitter le logement, il s’incruste. D’autant plus que les organismes d’ (HLM) ne perçoivent généralement pas les suppléments de loyers que les locataires à revenus élevés devraient leur verser.
2b2). «Une situation où les plus pauvres n’accèdent pas aux logements sociaux, parce que ceux qui les occupent peuvent y demeurer à vie, quelle que soit l’évolution de leurs revenus» ! À constaté Nicolas SARKOZY au Conseil économique le 17 Octobre 2007.
2b3). Pour justifier cette situation, les dirigeants des (HLM) invoquent la «mixité sociale» c’est-à-dire le mélange de population de revenus différents. C’est en réalité une «justification commode pour la fourniture d’une rente de situation à des catégories sociales électoralement recherchées par les élus, et indispensables à l’équilibre financier des organismes (HLM)». (Vincent BESNARD) : Le logement, crise publique, remèdes privés, éd. Romillat).
2b3a). Les dirigeants des (HLM) préfèrent en effet des locataires à hauts revenus qui paieront régulièrement leurs loyers.
2b3b). Les départs étant plus fréquents dans le secteur privé, chaque année, près de 2.000.000 de logements sont proposés à la location dans le parc privé, 4 fois plus que dans le parc social.
2b3c). Vu l’avantage de loyer, les files d’attente pour les (HLM) bien placées sont longues. À Paris, l’attente est en moyenne de 5 ans.

COMMENTAIRE (09A043A05). LES PAUVRES NE SONT PAS PRIORITAIRES. Les logements (HLM) disponibles sont répartis par des commissions d’attribution.
1). D’après le dernier rapport de la Mission interministérielle d’inspection du logement social, la moitié des organismes (HLM) ne respectent pas les règles d’attribution.
1a). 1/5ème les attribuent à des personnes aux ressources supérieures aux plafonds.
1a1). Ces plafonds sont pourtant élevés, puisque environ les ¾ de la population ont droit à des (HLM).
1b). 1/5ème les attribuent en dehors des commissions d’attribution.
2). Beaucoup d’élus considèrent que l’attribution de logements sociaux fait partie de leurs pouvoirs.
3). Bertrand DELANOÉ déclare : «Il y a plus de 220.000 logements à Paris qui sont gérés par la mairie».
3a). Parmi les bénéficiaires de logements publics privilégiés dans Paris figurent :
3a1). La fille de Jack LANG.
3a2). Jean-Pierre CHEVÈNEMENT (qui dispose d’un 2ème logement (HLM) à Belfort).
3a3). Un ancien directeur de cabinet du préfet de Paris.
3a4). Le parc social de la ville de Paris, loge 22 % des élus parisiens et de leurs collaborateurs.
4). À Montreuil, d’après Martine THYRIET, membre de la (CNL) : Confédération Nationale du Logement, qui siège à une commission d’attribution d’un organisme (HLM) de la ville, la plupart des (HLM) sont attribuées en priorité :
4a). Aux infirmières de l’hôpital.
4b). Aux professeurs des écoles et collèges de la ville.
4c). Plus rarement à des agents de police et des pompiers.
5). Les préfets disposent d’un contingent spécial réservé aux fonctionnaires. Ceux-ci ont donc plus de chances que les autres salariés de bénéficier d’un logement (HLM).
6). Le ministre de la fonction publique, annonçant le 17 Janvier 2007 les hausses de salaires des fonctionnaires pour 2007, soulignait d’ailleurs que le nombre de leurs (HLM) serait augmenté. Le nombre de fonctionnaires logés en (HLM) est un secret bien gardé.
7). Les salariés des entreprises de plus de 20 salariés, qui financent le «1 % logement» versé par les entreprises (en réalité 0,45 % des salaires), bénéficient d’une priorité.
8). Les salariés des (PME), dont les salaires sont les plus bas, sont en revanche ceux qui ont le moins de chances d’une attribution. Pour le rapport public 2005 de la Cour des comptes, «il est paradoxal de maintenir les salariés des (PME) à l’écart des aides traditionnelles du 1 %»
9). Le personnel des offices d’ (HLM) n’est évidemment pas oublié. Cela peut d’ailleurs aller plus loin. Un ancien directeur des (HLM) de Seine-et-Marne a été condamné par le tribunal de Melun pour s’être vendu à lui-même, avec une remise de 20 %, son appartement de fonction de directeur de l’office.
10). Ainsi l’attribution des (HLM) les mieux placées va-t-elle aux plus pistonnés, qui sont rarement les plus pauvres. La proportion de locataires à revenus moyens (15.000 à 26.000 euros par an) est plus forte dans les (HLM) que chez les locataires du bac privé : 37 % contre 12 %.
10a). En revanche, les locataires à très bas revenu sont plus nombreux dans le secteur privé : 15 % contre 12 % pour les revenus inférieurs à 8.400 euros par an.
11). Moins du 1/3 des pauvres sont logés dans des (HLM).
12). 2,25 millions de ménages qui ne devraient pas avoir besoin d’aides publique pour se loger occupent un logement aidé (chiffres cités par Christian JULLIENNE : Logement, solutions pour une crise fabriquée. Éd. Les belles lettres).

COMMENTAIRE (09A043A06). LES (HLM) NE SONT PAS DES LOGEMENTS POUR LES PAUVRES. Le journal L’Humanité à bien résumé la situation : «Le processus d’attribution du logement social est complexe et opaque. Il est géré par le maire, l’office (HLM) et le préfet, avec au final, l’exclusion de ceux qui devraient être les premiers bénéficiaires de ces logements».

COMMENTAIRE (09A043A07). UN MARCHE BLOQUÉ. Les avantages fiscaux et autres subventions et prêts à taux privilégiés dont bénéficient les (HLM) empêchent les promoteurs privés d’intervenir dans la construction de logements à faibles loyers, car la concurrence est faussée. L’offre de logements à loyers modérés s’en trouve réduite. La demande d’ (HLM) ne peut que croître.

COMMENTAIRE (09A043A08). LA VENTE DES (HLM). Nicolas SARKOZY a promis une augmentation des ventes d’ (HLM) à leurs occupants, ce qui répond à la demande de beaucoup d’entre eux. Des propriétaires entretiennent toujours mieux leur bien que des locataires, et une grande partie des démolitions d’ (HLM) serait inutile si ces logements avaient été vendus à leurs occupants.
1). Mais les gérants de ces organismes et leurs 73.000 salariés, qui tiennent à garder leurs pouvoirs et leurs emplois, ne sont pas favorables à ces ventes. À Évry par exemple, aucun directeur de l’un des 29 organismes (HLM) n’a envie de voir son poste supprimé. Bien que l’objectif fixé par le gouvernement, 40.000 logements (HLM) vendus par an, c’est-à-dire 1 % du parc, soit fort limité, les organismes d’ (HLM) n’en ont pas moins refusé à leur ministre, Christine BOUTIN, de l’atteindre en 2010.
1a). La Commission Attali propose pourtant davantage : Que les organismes d’ (HLM) qui ne rénovent pas leurs logements ou n’en construisent pas, soient obligés, sous peine de perdre leurs privilèges, de vendre chaque années 5 % de leurs logements.
1b). Il faudrait aller plus loin : Imposer ces 5 % de ventes annuelles à tous les organismes d’ (HLM), sous peine de perdre leurs avantages fiscaux.

COMMENTAIRE (09A043A09). DES (SDF) : SANS DOMICILE FIXE, TROP CHER. Les 19.000 (SDF) hébergés par l’État dans des hôtels, coûtent aux contribuables 2.040 euros par mois pour une famille de 4 personnes.
1). Le coût annuel des hébergements d’urgences est de 960 millions d’euros. «Les réponses d’urgence sont souvent plus coûteuses que les solutions durables», a expliqué Nicolas SARKOZY. L’État ne réussit pas mieux à loger les (SDF) que les autres.
2). La loi permet la réquisition d’appartements vacants. Plutôt que de payer l’hôtel aux (SDF), pourquoi ne pas réquisitionner les 9 % d’ (HLM) vacants dans les zones sensibles ?
COMMENTAIRE (09A043A08). UNE AIDE À LA PERSONNE PROFITANT AUX PROPRIÉTAIRES. En 1977, Raymond BARRE, constatant que les «aides à la pierre», c’est-à-dire les subventions, les crédits à taux spéciaux, et les nombreux avantages fiscaux aux (HLM), ne résolvaient pas le problème du logement et profitaient moins aux pauvres qu’aux autres, décida de remplacer ces «aides à la pierre» par des «aides à la personne» dépendant des revenus.
1). Celles-ci (14 milliards d’euros par an) se sont ajoutées aux aides à la pierre (14 milliards d’euros également). Elles ne s’y sont pas substituées.
1a). En 2006, 6,2 millions de ménages ont bénéficié d’une aide à la personne. Ces allocations représentent près de la moitié des loyers de leurs bénéficiaires.
2). D’après le rapport public 2007 de la Cour des comptes, «la multiplicité des finalités liées à la politique du logement rend très délicate, une évaluation de l’efficience et de l’efficacité des aides personnelles au logement».
2a). La Cour des comptes estime qu’«une part de l’accroissement des aides à été absorbée par des hausses de loyers, c’est-à-dire par des transferts nets vers les bailleurs privés».
3). Une mission administrative a estimé en Octobre 2006, que les aides personnelles au logement présentent un risque fort en matière de fraudes et a chiffré les indus (sommes versées à tord) à 5 % des aides.
3a). Le N° de Sécurité sociale ne figure pas sur la demande, et on peut postuler pour une allocation logement dans plusieurs départements.
3b). Il n’existe pas de fichier national des allocataires. Quelque 400 Algériens résidant en Algérie, mais domiciliés fictivement dans des hôtels meublés de Marseille, ont reçu pendant 5 ans des prestations pour 4,4 millions d’euros.
4). Les avantages fiscaux aux propriétaires qui acceptent des limitations de loyers (Borloo populaire ou Robien recentré), profitent d’abord aux propriétaires. Car celui qui cumule le Borloo avec le (PLS) : Prêt Locatif Social, aura droit à :
4a). Une réduction de (TVA) (5.5 % au lieu de 19.6 %).
4b). Une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
4c). Un amortissement de 50 à 65 % du prix d’acquisition.
4d). Un prêt de trente ans à taux privilégié pouvant aller jusqu’à 100 % de son prix d’acquisition.
4e). Pour ces propriétaires, le logement social est un bon placement. Le responsable des études de la fondation Abbé-Pierre, Christophe ROBERT, écrit que «les politiques publiques de logement privilégient les plus aisés au détriment des plus modestes».

COMMENTAIRE (09A043A09). ALLOCATIONS LOGEMENT. QUELQUES CHIFFRES EN 2005 (À ACTUALISER). Le montant de l’allocation dépend de nombreux éléments : Ressources, situation familiale, nature du logement, lieu de résidence, loyer, nombre d’enfants ou de personnes à charge, etc. …
1). (ALF) : Allocation Logement Familial :
1a). 1,255 million d’allocataires.
1b). 3,4 milliards d’euros, soit 2.700 € en moyenne par allocataire et par an.
2). (ALS) : Allocation Logement à caractère Social :
2a). 2,252 millions d’allocataires.
2b). 4,2 milliards d’euros soit 1.900 € en moyenne par allocataire et par an.
3). (APL) : Aide Personnalisée au Logement :
3a). 2,567 millions d’allocataires.
3b). 6,2 milliards d’euros soit 2.400 € en moyenne par allocataire et par an.
4). Les aides au logement des étudiants, dont bénéficient 700.000 étudiants, soit 1/3 d’entre eux, sont distribuées sans conditions de ressources ni de nationalité.

COMMENTAIRE (09A043A10). LE LOGEMENT SOCIAL. QUELQUES CHIFFRES EN EUROPE (À ACTUALISER).
1). Dépenses publiques en % du (PIB), en 2004, par ordre décroissant : France: 2,20. Finlande : 1,05. Tchéquie : 1,01. Danemark : 1,00. Luxembourg : 0,83. Grèce : 0,74. Espagne : 0,73. Suède : 0,70. Pays-Bas : 0,60. Irlande : 0,26. Belgique : 0,24.
2). Part du logement social dans le parc de logements : France : 17,5 % (en incluant les (SEM) : Société d’Économie Mixte (public + privé) et la (SCIC) : Société Coopérative d’Intérêt Collectif). Belgique : 7 %. Allemagne : 6,5 %. Espagne : 1 %.
3). En 2002, le taux de vacance des logements sociaux, en France, constaté dans les (ZUS) : Zones Urbaines Sensibles, était de 9 %.

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