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Logement social

[Carte] Loi SRU : les vrais et les faux mauvais élèves

Publié le • Par • dans : A la une, France

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carte-sru-comunes-une © Lagazette.fr

A l'occasion du Conseil interministériel des villes du 26 octobre, le Gouvernement a publié une première liste de 36 communes qui refuseraient de remplir leurs obligations de construction de logement sociaux. Carencées au titre de la loi SRU, elles refusent de signer le contrat de mixité sociale proposé par les préfets et fixant les moyens mis en oeuvre pour rattraper leur retard. Sur le terrain les situations sont cependant contrastées, entre refus de principe du logement social, et difficultés réelles à construire.

 

Faire pression sur les communes, c’est l’intention clairement affichée par le ministère du Logement en publiant une première liste de 36 communes qui refusent de signer le contrat de mixité sociale proposé par le préfet de leur département. En avril dernier déjà , le ministère avait publié pour la première fois la liste des communes en constat de carence vis-à-vis de l’article 55 de la loi SRU. Celle-ci prévoit l’obligation, pour les communes de plus de 3500 habitants (1500 habitants en Ile-de-France) appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant une commune de plus de 15 000 habitants, de construire un nombre de logements locatifs sociaux supérieur à 20 % du total des résidences principales. Le chiffre a été porté à 25 % depuis la loi ALUR.

Autant dire que le temps presse désormais, le nouvel objectif devant être en principe atteint à l’horizon 2020. Mais des maires restent toujours farouchement opposés au principe de la loi SRU, parfois de façon caricaturale.
De fait, à bien regarder notre carte, les communes en retard, réfractaires, volontairement ou pas, à la loi SRU, sont étonnamment concentrées sur le pourtour méditerranéen et en Ile-de-France. Le reste du territoire serait-il exempt des contraintes qui pèsent dans le sud-est et en Ile-de-France ?

Quoi qu’il en soit, dans la foulée de la loi ALUR, des programmes de rattrapage ont été mis en place dans les communes en dessous du seuil, avec des objectifs de production, évalués tous les trois ans, et des pénalités prévues, dont le montant est fixé par le préfet du département.

La loi ALUR a introduit la possibilité de quintupler le montant des amendes, quand le préfet estime que les efforts réalisés ne sont pas satisfaisants. Lors du dernier bilan, 62 communes ont vu leur amendes multipliée entre 2 à cinq fois. Chaque bilan triennal est donc l’occasion de pointer les bons et mauvais élèves de la loi SRU, de façon parfois caricaturale.

Il faut également remarquer que les hausses de pénalités sont à discrétion des préfets, et de leur pouvoir d’appréciation des situations locales.

Certains assument carrément leur refus de construire du logement social, comme le maire de Tourette-Levens, Alain Frère -à 79 ans, il exerce son sixième mandat -, dans les Alpes-Maritimes. Sa commune (4700 hab.) s’est vue infliger une amende quintuplée de 170 000 euros. Elle devait réaliser 11 logements sur la période 2011-2014, et n’en a réalisé que 6. Alain Frère assène :

Nous sommes une commune touristique, je ne veux pas construire de logements sociaux. En revanche, nous avons acquis des maisons existantes – un hôtel et une ancienne maison de retraite – pour y faire du logement social. Nous n’avons de toute façon pas de terrains disponibles pour construire.

A l’évocation de la possibilité pour le préfet de reprendre la main sur la délivrance des permis de construire – le maire s’exclame :

je me défendrai !

Les préfets ont en effet envoyer en spetembre à la ministre du Logement la liste des communes sur lesquelles ils estiment nécessaire de reprendre la délivrance des permis de construire, avec des sectorisations précises.

Pour construire, il faut des terrains…

Autre exemple, en Ile-de-France, à Perrigny-Sur-Yerres, commune de 2500 habitants du Val-de-Marne qui a vu sa pénalité multipliée par trois. Georges Urlacher, le maire (UMP), explique :

Tout notre secteur urbanisable est quasiment construit. Il ne reste que deux ou trois terrains qui appartiennent à des personnes privées. Or on nous demande de construire 185 logements sociaux pour rattraper notre retard – nous en avons 80 actuellement !

Difficile de remplir ses objectifs pour cette commune entourée de zones agricoles non constructibles, protégées par le schéma de développement régional de la région Ile-de-France. Celle-ci a bien inscrit dans son PLU l’obligation pour tout programme de construction de contenir 30% de logements sociaux, mais pour construire, il faudrait déclasser des terres en zone constructible…
La commune étant en carence, le droit de préemption a été automatiquement transféré au préfet, qui ne l’a jamais exercé. « Le foncier est très élevé, ce qui limite la taille des opérations, et les bailleurs sociaux ne sont pas intéressés par de petites surfaces », explique Georges Urlacher.

Quant au transfert de la délivrance des permis de construire au préfet, désormais prévu par la loi ALUR, il n’inquiète pas le maire : « de toute façon nous ne délivrons quasiment aucune autorisation. La seule solution pour construire serait d’exproprier. Que l’État prenne ses responsabilités et le fasse ! C’est un véritable casse-tête que la préfecture refuse de reconnaître !  »

Course d’obstacles

Dernier exemple, la commune de Vendargues, dans l’Hérault. Celle-ci a vu sa pénalité multipliée par 2,5 au titre du dernier bilan triennal, mais a tout de même réussi  à « limiter les dégâts » en faisant montre de bonne volonté : la pénalité n’est « que » de 330 000 euros, au lieu de 600 000 potentiellement.

« Nous faisons du logement social quand c’est possible, notamment dans le cadre de ZAC. Sur la période 2008-2011, nous avions ainsi rempli 200% de notre objectif. Nous avons une clause de mixité sociale : au-dessus de 800 m2 de SHON, tout projet doit contenir 30% de logements sociaux. Nous avons un projet de ZAC, qui a été bloqué du fait d’un avis défavorable du conseil départemental pour la révision du plan local d’urbanisme, ce qui explique la situation », justifie Guy Lauret, 1er adjoint au maire.

Le maire a notamment réussi à justifier de la bonne volonté de la commune auprès du préfet, en acceptant de signer une convention avec l’établissement public foncier du Languedoc-Roussillon : le droit de préemption de la commune, automatiquement transféré au préfet puisque la commune est en constat de carence, a été délégué à l’EPF. Celui-ci a prévu une enveloppe d’acquisition de 3 millions d’euros sur trois ans, pour créer des logements sociaux, par exemple sur des « dents creuses » en centre-ville.

« Nous sommes prêts à modifier notre document d’urbanisme pour permettre de nouveaux projets, et cette convention montre notre souhait de favoriser le logement social. Mais nous continuerons à défendre notre qualité de vie, il est hors de question de faire des programmes avec 100% de logements sociaux, en contradiction avec la nécessité de maintenir une certaine mixité sociale », résume Guy Lauret.

A chaque commune son contexte social, géographique, financier particulier, et rares sont les refus catégoriques et dogmatiques du logement social. Le projet de loi Egalité des territoires et citoyenneté, présenté en conseil des ministres en février prochain, devrait transférer au préfet de région la compétence de statuer sur les arrêtés de carence, ce qui devrait permettre de réduire la part d’arbitraire dans la modulation des pénalités…

Carte : Sabine Blanc

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  1. 1. Christophe 29/10/2015, 10h37

    Un discours plein de mesure de la part d'Alain Frère.

    Sans doute faudrait-il également se demander, dans les belles et hautes sphères, pourquoi la population ne s'insurge pas contre ces "mauvaises" pratiques et les encourage même parfois ?

  2. 2. Gardifornie 27/10/2015, 09h52

    Bel article qui enfin nuance les propos souvent entendus sur la mauvaise volonté des collectivités, sans pour autant nier l’existence de certains récalcitrants. Il faut également rappeler qu'en 2012/2013 la définition de "l'agglomération", sur laquelle repose l'obligation de réaliser des logements sociaux, a été modifiée, faisant basculer nombre de communes du jour au lendemain dans une situation intenable. Rappelons également que lors de l'instauration de la loi SRU, les communes avaient bénéficié d'une période de transition pour se préparer, ce qui n'a pas été le cas pour ces communes nouvellement concernées. Pour conclure, ce sujet montre, en pointant les contraintes locales de certaines communes, l'urgence d'appréhender cette problématique à une échelle supra-communale (SCoT, Schéma de Secteur et PLUi) et sur la base de la solidarité.

  3. 3. Titi du Lys 01/05/2015, 16h09

    Les 25% de logements sociaux c'est du bla... bla... bla... en réalité le véritable quota c'est 33% .....

    Je m'explique > notre commune (en carence) doit construire 800 logements sociaux pour atteindre le soit-disant quota des 25% .... mais une fois ces logements sociaux construits la commune comptera 800 résidences principales de plus et là on nous demandera de construire 800X25%= 200 logements sociaux supplémentaires ... et après? ... Ben c'est simple il faudra construire 25% de logements sociaux sur les 200 logements venant d'être construits soit 50 logements supplémentaires etc.. etc.. Ne vous fatiguez pas j'ai fait le calcul c'est 33% le quota réel !!!

    Certains bonne âme, préfère faire de la mixité sociale .. erreur car dans le cas de notre commune de 8200 habitants si nous faisons à chaque opération (comme nous incitent les bailleurs sociaux) 40% de logements sociaux et 60% d'accession à la propriété un rapide calcul comme ci-dessus nous indique que notre population serait doublée en 10 ans .. inconcevable

    Nos gouvernants ne savent plus compter > un exemple : les services de l'état disent à qui veut bien l'entendre que 60 à 70% des habitants des communes peuvent prétendre à un logement social .... Bizarre lorsque l'on sait que 55% des Francais sont propriétaires de leur logement donc inéligibles aux logement social.

  4. 4. RODRIGUEZ 24/04/2015, 10h07

    Je suis adjoint à l'urbanisme d'une commune dépendant de l'agglomération Nîmes métropole comptant un peu moins de 6000 habitants réguliers plus entre 400 et 600 "gens du voyage" plus ou moins sédentarisés vivant le plus souvent dans la précarité et habitats indignes. Nous sommes carencés en logements sociaux et pénalisés. Notre commune compte 199 logements sociaux et devraient suivant les statistiques nationales basées sur le nombre de logements(2400) 470 logements à ce jour. Les capacités foncières sont gangrénées par le plan de prévention du risque inondation. Nous avons actuellement 2 projets qui pourraient apporter 100 logements sociaux supplémentaires. La DDTM qui instruit les projets nous imposent des conditions inouïes et des études hydrauliques coûteuses et probablement inutiles dans des zones à aléas modérés ou résiduels. En même temps la préfecture nous rappelle sans cesse notre carence. notre équipe municipale, maire en tête envisage de démissionner. Nous étions pleins de bonne volonté, nous ne comprenons pas l'attitude de la DDTM du Gard.

  5. 5. Costantini 19/04/2015, 12h21

    Avant de matraquer les communes dites mauvaises élèves, l’État devrait matraquer les propriétaires qui réalisent la récession des terrains pour faire de la spéculation et des plus values foncières.
    mais l’État depuis la Loi d'Orientation foncière de 63 ne veut pas toucher à la propriété foncière de peur de faire pleurer les agriculteurs .....tu parles .....
    A quand une réforme courageuse de ce coté là?

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