Urbanisme et logement

Foncier public : « le temps de l’adaptation est révolu »

| Mis à jour le 30/01/2015
Par
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S. Supinsky / AFP

Thierry Repentin, le président de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (CNAUF), revient pour la Gazette, sur les raisons de la difficile mise en route des cessions de terrains publics. Il enjoint les élus locaux à se saisir des opportunités favorables à leur territoire.

Comment expliquer que seules quatorze cessions de terrains publics avec décote aient été réalisées depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 janvier 2013 de mobilisation du foncier public ?

Cette loi modifie en profondeur les pratiques professionnelles, il faut nécessairement un temps d’adaptation pour que cette réforme soit comprise par les élus et les techniciens. Je me rends compte encore aujourd’hui que des opérateurs avisés méconnaissent toujours ce dispositif : par exemple la décote peut être appliquée sur des terrains qui ne figurent pas dans les listes régionales publiées par arrêté par les préfets !
Ensuite, la programmation de logements sociaux ou privés est une démarche prospective, qui prend du temps, et se traduit dans les documents de programmation de type programme local de l’habitat ou Scot. Les maires ne pouvaient pas anticiper ce changement de paradigme de la part de l’Etat, il leur a fallu revoir leur programmation, modifier éventuellement leur PLH, ou leur plan local d’urbanisme pour y intégrer les terrains cédés avec une décote potentielle.
Le calcul de la décote dépendant du programme, notamment de la part de logements sociaux, il est normal que certains nous demandent du temps pour réaliser ces cessions.

Il ne faut pas non plus oublier que la loi a été votée en période pré municipale, ce qui ne favorise jamais l’émergence de nouveaux projets dans les collectivités territoriales.

On a aussi achoppé sur des raisons techniques. Par exemple, pour bénéficier de la décote, la collectivité doit s’engager à ce que les logements soient construits dans un délai de cinq ans : vendre une caserne de 13 hectares pour y construire plus de 1500 logements à l’issue d’une procédure de ZAC à engager, comme à Nantes, nécessitera un délai de réalisation plus long ! C’est pourquoi un amendement a été voté dans la loi ALUR permettant une dérogation au délai des 5 ans pour les opérations complexes, s’étendant sur plus de 5 hectares.  Tous ces éléments mis à bout expliquent qu’il a fallu un temps d’adaptation, mais celui- ci est désormais révolu.

De nouvelles équipes municipales ont-elles remis en cause des projets décidés par leurs prédécesseurs ?

Oui, il y a eu des projets gelés, dont on a décidé qu’il n’était pas opportun de les remettre sur le devant de la scène, comme à Toulouse par exemple, où un accord avait été signé pour 600 logements. Aujourd’hui les équipes municipales se sont remises en place, il a aussi fallu que les intercommunalités se reconstituent. Les nouvelles équipes sont maintenant en place. Je suis confiant. Je vois le rythme actuel des discussions : il y aura des dizaines de cessions en 2015.

Quel a été le rôle de la CNAUF dans les projets examinés depuis septembre ?

La mise en place de la CNAUF a été un signe politique, qui a aidé à la mobilisation des acteurs, en plus des courriers adressés par la ministre du logement Sylvia Pinel aux préfets cet été. D’ailleurs la CNAUF participe au Plan de relance voulu par le Premier ministre et la ministre du logement, car le gouvernement sait que le foncier est le premier maillon de la chaine de production du logement. Sans foncier, pas de logements !
La programmation de réunions avec la CNAUF a motivé les équipes pour venir avec des solutions. Je me suis déplacé sur des sites sur lesquels il y avait des blocages, ou des incompréhensions. Le contact direct aide bien souvent à débloquer les situations. C’est au plus près du terrain que l’on comprend le mieux les enjeux, c’est aussi dans la discussion et la pédagogie que l’on restaure la confiance.

Partir du terrain, des opérations, et se servir de la CNAUF pour diffuser les bonnes pratiques : voilà notre ambition. Nous commençons à constituer un vade-mecum de solutions, qui vont constituer des jurisprudences.
Il a fallu admettre qu’en zone tendue l’Etat devait faire un effort conséquent, mais en contrepartie on a demandé aux collectivités territoriales de s’engager à une production plus importante de logements très sociaux, de PLAI. C’est toute la force de cette loi : ne pas se limiter à une négociation financière, mais discuter du projet, des programmes, les faire évoluer quelque fois ; la décote s’y adapte ensuite pour équilibrer financièrement l’opération.

La mise en place des projets nécessite-t-elle de la concertation en amont ?

Oui, il y a une élaboration partagée des programmes, allant jusqu’à la proposition d’un plan masse, pour déterminer le plus finement les coûts, et fixer la bonne décote sur le prix du foncier. L’acte de cession doit détailler l’ensemble du programme, et son rythme, puisque le préfet devra faire des points réguliers sur l’avancement du dossier.

La concertation est large, puisque sont présents autour de la table tous les opérateurs potentiels pour réaliser le programme, y compris les promoteurs privés, qui peuvent notamment intervenir via la vente en VEFA. Certains pourraient penser que cela retarde les cessions, fait perdre du temps. Il n’en est rien, le temps de la concertation sert à mûrir les projets, qui sortiront ensuite plus vite de terre ! La loi le commande : le délai imparti est de 5 ans.

Comment convaincre les élus de l’intérêt de cette loi ?

La loi était nécessaire : sur les 14 opérations déjà réalisées, toutes l’ont été avec des décotes supérieures à la décote de 25% autorisée auparavant par la loi. Certaines décotes dépassent 80%, et la gratuité sera atteinte dans une cession prochaine à Lille. Après le temps de l’appropriation, les premières cessions font la preuve par l’exemple que le dispositif est puissant !

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