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Logement

Les solutions des acteurs locaux pour construire des logements sociaux

Publié le 24/09/2014 • Par Catherine Le Gall • dans : France

Le secteur de la construction en général, et de la construction de logements sociaux en particulier, connaît une grave crise. Comment s’en sortir ? Tel était le thème de la séance plénière du Congrès de l’Union Sociale de l’Habitat (USH), le 24 septembre, « Loger moins cher : indispensable et possible ».

Première condition, posée de manière unanime, en écho aux propos tenus la veille par Jean-Louis Dumont, président de l’USH : une stabilité financière et juridique est absolument nécessaire si l’on veut, réellement, favoriser la construction de logements sociaux.
En substance, il faut une volonté politique forte et un « Etat mobilisateur », comme l’a rappelé le député de la Seine-Saint-Denis Daniel Goldberg (PS).
Tel ne semble pas être le cas pour l’instant.

Christophe Robert, pour la Fondation Abbé Pierre, l’a regretté en faisant référence au plan de relance du logement proposé à la fin du mois d’août par Manuel Valls pour rassurer les investisseurs : « La loi Alur était orientée vers les personnes en difficulté et il y a eu un revirement. Ce mouvement de balancier bloque le système économique ».
Le quasi-abandon de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) et de la mesure de l’encadrement des loyers envoie des messages contradictoires comme l’a souligné Marie-Noëlle Lienemann, sénatrice (PS) de Paris et experte des questions de logement.

Une revalorisation des APL – Cette stabilité comprend le maintien des aides au logement qui permettent la solvabilisation des ménages. Bernard Coloos, président du Conseil Social de l’USH et Odile Renaud- Basso, directrice générale adjointe de la CDC, en conviennent : « Elles constituent une sécurité indispensable », selon la formule de cette dernière.
Christophe Robert est même allé plus loin : « Depuis 1998, il y a un décrochage entre le niveau des loyers du logement social et le montant des APL. L’écart est payé par les ménages et il faut revenir à cette adéquation».

L’assurance d’une visibilité est certes nécessaire, mais elle est insuffisante. En l’absence de financements supplémentaires pour cause de déficit public, les organismes HLM sont appelés à puiser dans leurs fonds propres et, surtout, à explorer toutes les pistes qui permettent baisser le coût de production.

Simplification des normes et autres freins – La simplification des normes, déjà lancée, va dans ce sens, mais d’autres freins subsistent, au premier rang desquels le prix du foncier : « Mes trois solutions se résument en une seule : un foncier moins cher », a insisté Eric Thuillez, directeur général de l’Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement (UESL). Le coût des terrains plombe les bilans financiers des opérations (d’après Marie-Noëlle Lienemann, sénatrice, de Paris, il aurait augmenté de 700% en 35 ans) et augmente le coût de sortie des programmes HLM.

Pour amortir cette inflation, voire la stopper, plusieurs pistes ont été évoquées. La CDC a mis en place une solution financière qui consiste à rallonger la durée des prêts à 60 ans pour alléger les charges de remboursement.

Christian Baffy, président de la Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) a, quant à lui, évoqué le possible recours aux baux emphytéotiques qui permet de gagner jusqu’à 30% du coût de revient.
Christophe Robert est partisan d’aller plus loin, en imposant une taxe aux propriétaires de terrains qui vendent leur bien 20% au-dessus de la moyenne du marché. Logique plus radicale et plus incitative que la mesure d’abattement sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir proposée par le Premier Ministre dans le plan de relance.
Quant à la mobilisation du foncier public, elle est actuellement à l’étude au sein d’une commission nationale présidée par Thierry Repentin.

Un reconventionnement des logements – Une dernière piste a été évoquée pour proposer des logements destinés à la frange de la population la plus fragilisée et la plus touchée par la pénurie de logements : le reconventionnement des logements PLUS et PLS en PLAI en renégociant les prêts avec la CDC.
Odile Renaud-Basso a tout de suite pointé les limites de cette solution préconisée par la fondation Abbé Pierre et Marie-Noëlle Lienemann : « Les prêts sont accordés pratiquement au coût de la ressource. Une telle opération menacerait l’équilibre de tout le système ».

Certaines de ces solutions sont déjà appliquées, d’autres ne sont que de simples propositions qui attendent un relais politique. Le monde HLM semble se débattre dans un contexte peu favorable (détricotage de la loi Alur, plan de relance principalement adressé aux investisseurs, mobilisation des fonds propres pour compenser le manque de financements) et attendre un soutien concret. Le décor est planté pour l’intervention de Manuel Valls, jeudi 25 septembre, en clôture du Congrès.

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