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Logement

« Les postures électorales de rejet du logement social ne sont pas durables »

Publié le 29/07/2014 • Par Delphine Gerbeau • dans : A la une, France

logements sociaux à Nancy
Flickr CC by sa Alexandre Prévot
Philippe Bry, président du Directoire du Groupe Logement Français, revient sur le partenariat incontournable des bailleurs sociaux avec les collectivités territoriales, encore plus important en période de crise immobilière.

Constatez-vous pour votre Groupe un blocage des chantiers pour les nouveaux logements ?

Oui, les retards sont traditionnels à l’approche des élections municipales. En revanche, le changement des équipes ayant été plus important, on relève diverses attitudes de la part des élus locaux : cela va d’une reprise en main légitime des dossiers avec un temps d’apprentissage raisonnable, jusqu’à des remises en cause réelles des projets. Il est encore trop tôt pour en tirer des conclusions, nous sommes en discussion sur certains dossiers. Mais il est vrai que 10 à 15% de nos opérations sont remises en question, pour des raisons diverses : l’équipe municipale se pose des questions, il existe des problèmes de financement ou des contentieux…

Pensez-vous qu’il y ait de la part de certains élus locaux un rejet par principe du logement social ?

Non, je reste très circonspect à ce sujet. On construit aujourd’hui du logement social sur tous les territoires. Les postures électorales ne sont pas durables : il existe des facteurs objectifs comme les besoins en logement des habitants. En zones tendues, 95% des maires veulent construire du logement.

Comment voyez-vous la relation entre le maire et les bailleurs sociaux ?

Le maire tient la clé de la décision de construire du logement, au travers du programme local de l’habitat et du permis de construire, mais aussi des subventions pour le financement, ou des garanties d’emprunt des bailleurs. Il est dans une position compliquée, puisqu’il doit gérer les tensions entre les intérêts des habitants actuels, et ceux de demain. Nous sommes dans un rôle d’accompagnement et nous nous efforçons d’être dans la co-construction des politiques locales du logement, par exemple sur les politiques d’attribution auxquelles les élus sont attentifs. Le Groupe Logement Français a une politique forte de vente de logements HLM, puisque son produit représente 30 à 40 % de nos fonds propres. C’est parfois compliqué à accepter pour les maires – qui autorisent ces cessions – encore plus avec le passage de 20 à 25% de logements sociaux obligatoires, mais nous leur expliquons qu’un logement vendu, c’est 3 à 4 nouveaux logements construits, c’est un argument de poids.

Sur l’aspect du foncier, n’y a-t-il pas une certaine hypocrisie des acteurs publics, qui tirent les prix vers le haut au même titre que des propriétaires privés ?

Pour arriver à maintenir la production de logements sociaux, il faut être plus volontariste et créer un choc de l’offre, avec une mise à disposition rapide des terrains, à des prix maîtrisés. Aujourd’hui on bute sur ce goulot d’étranglement du foncier, qui est cher, mais pas rare. Souvent les collectivités territoriales veulent valoriser au mieux leur foncier, et l’attribuent donc au plus offrant. Des bailleurs sociaux sont donc en concurrence, le tout avec de l’argent public ! A ce sujet, les collectivités ont pris l’habitude de céder leur foncier par « macroblocs » à des promoteurs, à charge pour eux de respecter un cahier des charges incluant du logement social. Cela leur permet de faire une péréquation de l’opération entre logement social et logement libre. Mais aujourd’hui avec la chute des ventes de logements privés, il leur est moins facile de faire de la péréquation. Et à force de recourir au « macroblocs », il est de plus en plus difficile pour les bailleurs sociaux d’acquérir directement du foncier. C’est le moment de faire le bilan de ce partenariat public privé qu’est la vente en l’état futur d’achèvement, d’en reposer les fondements.

Que faut-il pour que la production de logements sociaux atteigne les objectifs gouvernementaux de 150 000 logements par an ?

Nous sommes dans une dynamique de croissance : le Groupe Logement Français a prévu d’augmenter ses investissements de 20% en 2014 par rapport à 2013. L’environnement économique est favorable, avec des prêts de la caisse des dépôts à des taux historiquement bas, une TVA à taux réduit, l’exonération de l’impôt sur les sociétés. Mais il y a aussi des évolutions inquiétantes, comme le désengagement financier croissant de l’Etat, une baisse probable des aides des collectivités, qui ces dernières années ont compensé la baisse des aides de l’Etat. La question de l’équation financière du renouvellement urbain se pose aussi, de même que le dossier de l’amiante, pour lequel des aides publiques seront incontournables. Nous avons donc besoin de conditions économiques et réglementaires stables, pour que notre modèle économique perdure et permette d’amplifier l’effort de construction.

Photo prise à Nancy sur le Plateau de Haye pendant les opérations de rénovation urbaine.

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Commentaires

« Les postures électorales de rejet du logement social ne sont pas durables »

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Philippe LAURENT

30/07/2014 09h43

La question du foncier me semble incomplètement traitée. L’expérience sur le passé long montre en effet que des structures dédiées un temps au logement social, et ayant acquis pour ce faire des terrains en pleine propriété, peuvent se transformer en bailleurs classiques : l’exemple d’Icade, pourtant société publique filiale de la Caisse des dépôts, le dit assez clairement, et assez scandaleusement d’ailleurs. C’est pourquoi il n’existe à mon sens qu’une seule solution : la collectivité, seule porteuse de l’intérêt général, doit rester propriétaire exclusive du foncier et le louer à long terme aux bailleurs qui construisent. C’est ce que nous avons fait à Sceaux depuis plus de 30 ans, sécurisant ainsi une importante propriété foncière publique sans pour autant empêcher la construction, notamment de logements sociaux. Tant que cette pratique ne sera pas généralisée, nous prenons le risque d’enrichissement sans cause de certains acteurs sur le dos du logement social, ce d’autant plus que le modèle des opérateurs publics du logement (les OPH) a été mis à mal par les lobbies de diverses natures en transformant les EPA (OPHLM) en EPIC (OPH), qui sont lorgnés – avec l’active complicité du pouvoir central – par les ESH.

Patrice PATTEE

30/07/2014 12h44

Il y a toutefois des limites au raisonnement qui consiste à dire :

« C’est parfois compliqué à accepter pour les maires – qui autorisent ces cessions – encore plus avec le passage de 20 à 25% de logements sociaux obligatoires, mais nous leur expliquons qu’un logement vendu, c’est 3 à 4 nouveaux logements construits, c’est un argument de poids. »

C’est tout de même un processus qui conduit peut ou prou à la gentrification (et même plutôt prou)

Souaze Van de Poutre

03/08/2014 07h04

Très intéressant ! Qui sont les architectes qui ont fait les bâtiments de l’illustration ? C’est dommage que ce ne soit pas écrit….

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