Grand Paris

Gagner la bataille du foncier : une course contre la montre ?

| Mis à jour le 08/06/2016
Par • Club : Club Techni.Cités

Le foncier est une dimension stratégique du Grand Paris, notamment pour répondre à la demande croissante de logements. Pourtant, les élus hésitent à agir, pris en étau entre l’urgence et l’incertitude d’une gouvernance en construction…

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Grand Paris : un débat capital

La question du foncier serait-elle la grande absente des projets qui se tissent autour du Grand Paris ? Il semblerait que les élus ne se soient pas encore saisis de la question alors qu’il s’agit d’un défi majeur et urgent à traiter dans le cadre de la future mégapole. Dans le rapport intitulé « Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser ? », paru en juin dernier, l’Observatoire Régional du Foncier en Ile-de-France (ORF), pose clairement les enjeux. Le réseau de transport Grand Paris Express va bouleverser le territoire et changer la donne autour des gares. Une étude réalisée par la Société du Grand Paris , la Driea (Direction régionale et Interdépartementale de l’Equipement et de l’Aménagement) et l’urbaniste Philippe Panerai montre que la capacité d’urbanisation autour de ces pôles est considérable (le périmètre étudié est de 800 mètres autour des gares) : on peut y construire entre 250 000 et 400 000 logements. Dès lors, la question du foncier, et notamment de son prix, va se poser avec acuité : comment les collectivités locales vont-elles pouvoir protéger ces terrains de l’avidité des investisseurs privés et, notamment, en réserver une partie au logement social qui fait cruellement défaut ? D’autre part, quels aménagements faut-il réaliser sur le territoire pour accueillir les futurs habitants ? Autant d’interrogations qu’il faudrait prendre dès aujourd’hui à bras le corps.

Loin des ambitions – Pourtant, ce n’est pas la priorité des collectivités locales qui freinent les aménagements : « Nous sommes aujourd’hui face à un paradoxe : il y a suffisamment de foncier réglementaire constructible pour satisfaire les transactions mais les travaux d’aménagement ne suffisent pas à satisfaire les besoins de construction, notamment dans les zones à densifier. Les élus restent très prudents sur le rythme et le montant des investissements à réaliser en cette période où les recettes se contractent » déplore Dominique Figeat, président de l’ORF. D’autre part, le rapport de l’ORF note que « peu de Contrat de Développement Territorial (CDT) comprennent une analyse fine du foncier mutable », à l’exception notable du territoire de Plaine Commune. Difficile, dans ce cas, de porter une politique foncière ambitieuse, correspondant aux objectifs fixés par le Grand Paris : densification de la première et de la deuxième couronne et préservation d’espaces naturels non-urbanisés (qui représentent 75% du territoire concerné par le SDRIF). Si les études montrent que, pour l’instant, le prix du foncier autour des gares est resté stable jusqu’en 2012, rien ne dit que cette stagnation va durer. Les élus doivent donc anticiper et mener dès à présent une politique volontaire.

« Il faut raisonner à l’échelle intercommunale » – Sur quels outils peuvent-ils s’appuyer ? Le rapport souligne que, pour l’instant, les communes restent « les acteurs principaux de l’action foncière sur les territoires ». A ce titre, elles disposent du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et du Plan Local de l’Habitat (PLH). Cependant, l’échelle communale ne peut pas être l’unique terrain de réflexion, notamment pour les projets de grande ampleur : « Il faut raisonner à l’échelle intercommunale. Le CDT permet d’élaborer une stratégie à l’échelle territoriale et le PLU au niveau intercommunal est également appelé à se développer » souligne Dominique Figeat. Dans cette optique, les collectivités peuvent s’entourer de partenaires tels que les Sociétés d’Economie Mixte (SEM) ou bien les établissements publics fonciers (EPF) dont l’ORF souhaite qu’ils soient dotés de missions plus larges et plus souples. Enfin, le rapport insiste, dans ses recommandations, sur la mobilisation du foncier public d’Etat aux abords des gares ainsi que sur le développement de la capacité financière de portage foncier et des conduites d’études d’aménagement.

Nouveaux outils – Une des explications de l’attentisme ambiant résulte du fait que les élus sont dans une période charnière : ils doivent, certes, s’emparer du sujet mais ils évoluent dans un contexte encore flou. Ainsi, la métropole aura le rôle de hiérarchiser puis de prioriser certains projets immobiliers pour répondre aux intérêts de ce nouveau territoire qui, au premier janvier 2016, s’étendra sur 760 km2. Pour harmoniser sa politique d’aménagement, la future mégapole disposera de nouveaux outils comme un PLU métropolitain, la possibilité de constituer des réserves foncières ou bien le programme local de l’habitat de la Métropole. Dès lors, comment les communes vont-elles pouvoir s’inscrire dans ce schéma ? Comment vont-elles faire vivre ce principe de subsidiarité ? Difficile de s’emparer de la question du foncier lorsque le modèle de gouvernance est en construction. Les élus d’Ile-de-France se retrouvent dans une position délicate : d’un côté, ils sont pressés de toutes parts pour aménager leur territoire et dégager du foncier accessible pour permettre, notamment, des opérations de logement social. De l’autre, ils évoluent dans un univers institutionnel incertain, où, à brève échéance, ils devront déléguer les compétences liées au foncier. Cet environnement explique sans doute, pour une part, la paralysie qui semble les avoir frappés.

Références

Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser ? [PDF], Observatoire régional du foncier en Ile-de-France, juin 2014.

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