Logement

Fin de parcours pour la loi ALUR

| Mis à jour le 24/02/2014
Par • Club : Club Techni.Cités

Adoptée définitivement par l'Assemblée nationale le 18 février, et par le Sénat le 20 février 2014, après neuf mois de navettes parlementaires, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové contient quelques avancées très concrètes, et d'autres plus symboliques comme le PLU intercommunal.

Réforme des professions immobilières, encadrement des loyers et garantie universelle des loyers, lutte contre l’habitat indigne, modernisation des documents d’urbanisme,…ce texte fleuve qui touche à tous les maillons de la chaîne du logement a finalement été voté par les parlementaires de gauche, et rejeté par ceux de l’UMP et les centristes. Ont notamment cristallisé les critiques la garantie universelle des loyers, accusée d’inciter les locataires à ne pas respecter leurs obligations, ou de façon plus symbolique le PLU intercommunal.

Ce dernier volet a connu de multiples rebondissements, jusqu’en commission mixte paritaire : Après avoir été obligatoire sans opposition possible, puis obligatoire sauf opposition de 25 % des communes représentant 10 % de la population, puis sauf opposition de 45 % des communes représentant 45 % de la population, il a fait l’objet d’un compromis qui penche plutôt en faveur du Sénat. L’élaboration du PLU sera transférée à l’interco dans les trois ans de l’entrée en vigueur du texte, sauf opposition de 25 % des communes représentant 20 % de la population. La ministre du Logement, Cécile Duflot, faisant contre mauvaise fortune bon cœur, s’est félicitée du fait que le principe du PLU-I est désormais inscrit dans le code général des collectivités territoriales.

Compromis a minima – Cependant, ce compromis a minima satisfait peu de monde. Tandis que l’Assemblée des communautés de France (ADCF) estime que « la minorité de blocage prévue par le texte constitue une anomalie qui contraste avec les objectifs du projet de loi », l’Association des maires de France juge que cette disposition va à l’encontre de ce qu’elle défend, « c’est-à-dire, le respect des libertés communales et l’encouragement à une intercommunalité de projet fondée sur le consensus ». Il n’y a qu’à l’Association des maires ruraux, qui a animé la fronde contre le PLUI, que l’on se félicite du fait que « le Parlement reconnait le sens des responsabilités des maires ». Malgré tout, l’ADCF salue le fait qu’en commission mixte paritaire ait été retenue la possibilité de transférer à tout moment la compétence « PLU » avec les conditions de majorité classiques, au-delà des rendez-vous obligatoires tous les trois ans prévus par la loi. Un pas en faveur du PLU-I a été fait, mais la route est encore longue.

L’un des axes majeurs du texte était également de lutter contre l’artificialisation des sols et de promouvoir la densification. A ce sujet, le rapport de présentation du schéma de cohérence territoriale (Scot) devra, désormais, comporter l’analyse des capacités de densification. Le projet d’aménagement et de développement durable du PLU devra, lui, présenter une analyse de la consommation d’espace et fixer un objectif chiffré de limitation de celle-ci. Enfin, il analysera les possibilités de densification, ce que l’association France Nature environnement (FNE) juge positif. Autre avancée, selon l’association, les réserves foncières identifiées dans les PLU (zones dites « 2AU ») qui n’auront fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de douze ans seront considérées comme zones naturelles ou agricoles. En revanche, FNE regrette que le gouvernement n’ait pas tenu sa promesse « de fixer un calendrier pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette ».

Le Scot document central – Au chapitre de la modernisation des documents d’urbanisme, le Scot est confirmé dans son rôle de document intégrateur de l’ensemble des schémas et normes locales. Jean Philippe Strebler, le délégué général de la Fédération des Scot regrette  » que la loi ait interdit à l’avenir la possibilité d’élaborer un Scot à l’échelle d’une seule intercommunalité. Le Scot fait moins peur que le PLU intercommunal, car il est moins prescriptif. Il aurait pu être une première étape pour que les communes apprennent à travailler ensemble et à se fixer des objectifs communs avant d’envisager un PLU intercommunal ».

 En ce qui concerne le volet foncier, la rationalisation attendue de la carte des établissements publics fonciers n’est pas vraiment au rendez – vous : le texte final prévoit en effet que l’Etat peut mettre en place un EPF dont le périmètre se superpose avec celui d’un EPF local créé avant le 26 juin 2013, avec l’accord des établissements publics de coopération intercommunale et de leurs communes non membres concernées par la superposition. Philippe Vansteenkiste, secrétaire général de l’Association des EPFL, y voit « une volonté de privilégier les EPF d’Etat par rapport aux EPFL. On peut interpréter cela comme une volonté de recentraliser les politiques foncières. On pourra donc avoir deux structures, qui vont prélever de la fiscalité, pour effectuer le même travail ».

 Un dossier fait cependant l’unanimité, celui de la lutte contre l’habitat indigne et du traitement des copropriétés dégradées. le texte prévoit en effet un transfert automatique de la police du maire en la matière au président de l’EPCI à fiscalité propre, transfert qui ne s’appliquera pas aux communes qui s’y opposent. De la même manière le préfet délèguera ses pouvoirs en la matière aux EPCI ayant signé une convention de délégation des aides à la pierre, ce qui constitue aux yeux des spécialistes une première étape vers une unification aux mains d’une seule autorité des polices de l’habitat. Le traitement des copropriétés dégradés est quant à lui étoffé d’une nouvelle procédure, la requalification, qui permettra une appropriation publique des immeubles les plus en difficulté via un EPF. De plus des mesures de prévention sont instaurées, comme l’instauration d’un diagnostic obligatoire des copropriétés, d’un fonds de travaux et d’un plan pluri – annuel de travaux.

 Mais la loi ALUR voté, la ministre s’attaque à un nouveau chantier : les quatre groupes de travail instaurés dans le cadre du chantier « Objectif 500 000  » doivent rendre leurs propositions le 21 février. Le groupe consacré aux normes dans le bâtiment est particulièrement attendu, et la ministre a annoncé de très rapides mesures réglementaires prises dans la foulée.

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