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Patrimoine

La difficile évaluation des biens de l’Etat

Publié le 08/01/2014 • Par Agnès Thouvenot • dans : Actu juridique, France

Dans un référé rendu public vendredi 6 décembre 2013, la Cour des Comptes estime que les intérêts de l’Etat n’ont pas été suffisamment préservés dans la vente de terrains au profit de la société nationale immobilière (SNI). Une appréciation contestée par l’intéressé mais aussi les services de France Domaine.

L’Etat a un peu trop bradé ses biens. C’est la conclusion de Didier Migaud, le président de la Cour des comptes dans un référé adressé le 27 septembre 2013 au ministère de la Défense et rendu public vendredi 6 décembre 2013.
Selon lui, la société nationale immobilière (SNI) a fait une bonne affaire en achetant des terrains dans le 15ème arrondissement de Paris en vue de la construction de  logements sociaux mais également de bureaux. Une opération trop bénéficiaire pour les magistrats de la rue Cambon.

Une appréciation que rejette la SNI, les logements sociaux représentant 58% de la surface construite. « La marge dégagée (…) a permis de financer les logements sociaux dont le bilan dans l’opération est lourdement déficitaire », précise Yves Chazelle, directeur général de la SNI.

Les services de France Domaine, contestent eux aussi l’analyse de la Cour des comptes. « La Cour a sorti ce référé sans attendre la réponse du ministre. Nous allons tout de même répondre car nous ne sommes pas tout à fait d’accord avec [elle, ndlr] (…) Par ailleurs, les ventes faites à la SNI s’inscrivait dans le cadre de cessions en portefeuille dans lequel il y avait des biens qui avaient de la valeur et d’autres qui n’en avaient pas et pour lesquels nous étions bien contents de trouver acquéreur. Ce porte-feuille était équilibré, mais la Cour des comptes ne retient que les opérations qui se sont révélées juteuses alors que d’autres ont été déficitaires », précise Nathalie Morin, chef de service de France Domaine. 

Dans cette affaire, la SNI a construit sur un terrain acquis en 2004 des bureaux, un gymnase, des logements vendus en accession libre et 142 logements sociaux.
La Cour des comptes estime que la part des logements sociaux n’étant pas majoritaire dans l’opération (NDLR : elle est majoritaire en surface construite, mais pas en valeur), « le prix de vente est faible ». Les magistrats précisant, « même en tenant compte des coûts des travaux, de la conduite du projet et du portage financier, compte tenu du rendement de l’opération et du poids habituel de la charge foncière dans les opérations conduites dans le centre de Paris. »

Clause de retour à meilleure fortune – En conclusion de sa première partie de référé, la Cour des comptes préconise de « prévoir systématiquement une clause de retour à meilleure fortune et de partage des résultats en cas de cession d’un bien foncier de l’État à fin d’aménagement ».

Quelques mois après la loi de mobilisation sur le foncier public, ce référé est-il contradictoire avec l’esprit de la loi ? Pour Yves Chazelle, la réponse est clairement positive. « La loi du 18 janvier 2013 prévoit une décote sur le foncier public pour le logement social. Cela justifie d’autant plus le prix auquel nous avons acheté ce bien ».
Mais la loi et le décret sont en revanche très clairs : « la décote ne peut intervenir que pour le foncier dédié exclusivement au logement social et pas pour l’opération toute entière », insiste-t-on au cabinet de Cécile Duflot.

Une distinction qui rend, sur le terrain, la vente effective de foncier public complexe et qui complique les négociations. « Il reste des sujets flous qui nuisent à la réalisation concrète des projets, notamment sur le calcul de la décote. En effet, aujourd’hui la décote appliquée l’est en comparaison d’un compte à rebours promoteur et d’une densification maximale du site, sans tenir compte des enjeux urbains qui peuvent amener à une densification inférieure », observe Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat.

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