Logement

Décloisonner le processus de production de logements – Laurent Escobar, directeur associé du bureau d’études Adéquation

| Mis à jour le 25/09/2013
Par • Club : Club Techni.Cités

Laurent Escobar, directeur associé du bureau d’études Adéquation, expose les pistes pour réaliser des économies à chaque étape d’un projet de construction de logements

Comment peut-on expliquer cette inadéquation croissante entre les revenus des ménages et les prix de revient des logements-sociaux ou non ?

Depuis toujours, on commet des erreurs génératrices de surcoût aux différentes étapes des projets. Le mode de production foncière et immobilière est trop cloisonné : on ne réfléchit pas assez aux conséquences des prescriptions édictées en amont sur l’aval. Mais jusqu’à peu, la capacité financière des ménages offrait encore suffisamment d’élasticité en bout de chaîne pour absorber les surcoûts de prix générés à l’amont.
Depuis 5 à 6 ans, on a saturé cette possibilité d’absorption des surcoûts par les ménages. On produit beaucoup trop cher par rapport à leurs capacités budgétaires. En zone B1, les bailleurs achètent en bloc des logements sociaux dans les opérations de promotion immobilière sur la base de 2.100 €/m² TTC parking inclus, là il faudrait être à 1.700 euros.

Cependant, par une plus grande collaboration entre acteurs concernés, on pourrait générer environ 50 euros d’économies par mètre carré de surface plancher à chacune des 8 à 10 étapes, de l’action foncière à la livraison du bâtiment, soit en bout de chaîne 400 à 500 euros d’économies par mètre carré. Une première étape de diagnostic est indispensable : se demander qui on veut loger, quels sont ses besoins et ses capacités, afin de partir dès l’initial avec les bonnes équations financières.

Selon vous, la programmation actuelle du logement à travers les programmes locaux de l’habitat est contre – productive. Pour quelle raison ?

Le côté très normatif de ces documents, tendant à imposer une règle générale à une somme de cas particuliers, aboutit souvent à compliquer la sortie des projets ; et, au bout du compte, l’objectif global est rarement atteint. Si c’est documents reposaient plus sur des programmations négociées projet par projet, adaptées à leurs spécificités, on trouverait plus facilement au cas par cas des solutions adaptées pour produire à un prix abordable.
Plus globalement, la collectivité doit s’interroger sur le rôle qu’elle doit tenir dans le montage et le pilotage du projet urbain : être garant de l’efficacité du processus, en vérifiant la cohérence de l’enchainement des différentes étapes entre les acteurs, favoriser la prise d’initiative, prendre la responsabilité de la discussion des objectifs, plutôt que des moyens, avec les opérateurs.

Comment faire baisser le coût des honoraires et frais annexes, qui peuvent représenter jusqu’à 11% du prix de revient d’une opération ?

L’assiette des taux d’honoraires des différents professionnels et bureaux de contrôle – coûts de construction et du foncier – a doublé en dix ans, tout comme les garanties et assurances. La quantité et le coût du travail correspondant n’ont pas augmenté dans les mêmes proportions ; il doit être possible de forfaitiser certaines rémunérations. Par exemple, dans les projets de constructions modulaires, les prestataires ont moins de travail de suivi et de contrôle. Pour ce type de mise en oeuvre, ne pourrait-on pas envisager une moindre rémunération ?

Est-il possible de travailler sur les coûts de construction proprement dits ?

Au-delà d’un moratoire sur les normes, et en étant un peu provocateur, on aurait meilleur compte de brûler le code de la construction et de l’habitation et repartir de zéro : depuis des années on a empilé des règles sur des règles, qui deviennent impossibles à concilier, comme, par exemple, la règlementation sur l’accessibilité et la réglementation thermique. En Allemagne, les coûts de construction sont de 25 à 30% moins chers ; la réglementation a été refondue il y a plusieurs années pour faciliter une nouvelle manière de construire.

Les incompatibilités entre les règles d’urbanisme et les règles du CCH sont également flagrantes, et dégradent la constructibilité des terrains. Les pourcentages d’espaces verts en pleine terre, uniformément appliqués pour tout projet, le nombre de places de parkings exigées par logements souvent surestimé par rapport aux nouveaux modes de vie,… peuvent en pratique faire perdre jusqu’à 30% de constructibilité des terrains.
Certains opérateurs sont amenés à faire moins de logements que prévus pour éviter un renchérissement excessif des infrastructures, s’il se conforme à une règle mal adaptée à la topographie de leur parcelle. Mieux vaudrait définir les règles du PLU à l’échelle d’îlots, et les adapter parcelle par parcelle, en fonction de la configuration des projets. Aujourd’hui les rédacteurs des plans locaux d’urbanisme sont très seuls pour élaborer ces documents, au prétexte qu’il faut leur éviter les influences extérieures.
Il faut faire des PLU plus souples, qui redonnent toute sa place à l’intelligence des acteurs, à une plus grande concertation dans le cadre des commissions d’urbanisme ; c’est là l’un des leviers les plus considérables pour produire du logement moins cher. Et c’est à ce stade aujourd’hui qu’on s’en préoccupe probablement le moins.

Lire aussi notre dossier dans la Gazette du 23 septembre « Construction de logements sociaux, la chasse aux économies est ouverte », pp 25 à 30

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