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Logement social

Des propositions pour une programmation plus fine des aides à la construction de logements sociaux

Publié le 18/07/2013 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

Les députés Christophe Caresche et Michel Piron proposent, le 18 juillet, diverses mesures pour optimiser les aides publiques à la construction de logements sociaux. Cécile Duflot a de son côté annoncé, le même jour, une baisse du taux du Livret A qui dégagera une baisse des coûts pour les bailleurs sociaux.

Le 18 juillet, les députés Christophe Caresche et Michel Piron ont présenté leur rapport consacré à « l’optimisation des aides à la construction de logements sociaux en fonction des besoins », alors que le volume des aides d’Etat est en baisse continue depuis plusieurs années.

Coïncidence, le ministère de l’Economie annonçait au même moment que le taux du livret A allait être abaissé de 1,75 à 1,25%, entrainant ainsi automatiquement une baisse des taux pour les prêts à la construction de logements sociaux distribués par la Caisse des dépôts, qui centralise les fonds du livret A, ce qui signifie donc une baisse mécanique des coûts pour les bailleurs sociaux, et donc plus de ressources pour construire.

Pour une meilleure connaissance des parcs de logements – Le rapport estime que la pratique du zonage pour distribuer les aides sur les territoires est bien adaptée, avec une priorisation des aides sur les territoires tendus – principalement l’Ile-de-France et la région Paca.
Cependant une connaissance plus fine des caractéristiques des parcs de logements à la fois publics et privés serait bienvenue : les collectivités pourraient croiser leurs études avec les diagnostics patrimoniaux des bailleurs pour de meilleurs diagnostics.

Les députés préconisent ensuite une programmation des aides au niveau des conseils régionaux de l’habitat, puis au niveau des schémas de cohérence territoriale (SCOT), les intercos étant plutôt le niveau opérationnel, avec la délégation des aides à la pierre.

Pour dégager des marges de manœuvre financières, les bailleurs sociaux gagneraient à se regrouper, notamment dans les zones tendues. Depuis plusieurs années, les ministres du logement qui se sont succédés ont tenté d’inciter les bailleurs à ces démarches.

Le rapport a par ailleurs repris trois propositions de la Caisse des dépôts et consignations :

  • le rééchelonnement de la dette existante des bailleurs sociaux,
  • la hausse temporaire de la quotité des prêts pour les opérations nouvelles – qui pourraient couvrir jusqu’à 80% des opérations, contre 70% aujourd’hui,
  • et enfin l’allongement temporaire des prêts à 50 ans au lieu de 40, sachant que toutes ces mesures ont un coût in fine pour les bailleurs.

Faciliter les ventes de logements – Enfin en ce qui concerne le renforcement des ressources propres des bailleurs, les surloyers pourraient être plus systématiquement appliqués pour les ménages dépassant les plafonds de ressources. Le rapport propose par ailleurs le maintien du versement de l’APL au bailleur en cas de défaillance du locataire.

Quant aux ventes de logements sociaux, pour lesquelles les élus locaux sont souvent récalcitrants, car elles font baisser leur pourcentage de logements sociaux (au bout de cinq ans les logements vendus ne sont plus comptabilisés comme tels), elles pourraient être facilitées notamment en passant de cinq à dix ans le délai de sortie du parc HLM, et donc la menace de la loi SRU.

Le rapport propose par ailleurs une mesure consensuelle chez les professionnels, mais qui pourrait faire polémique : pour faire baisser les coûts de construction, les normes handicapées pourraient être un levier : elles mobilisent en effet 6 à 7m2 pour un logement de 60 m2.
Il est donc proposé de fixer un pourcentage de logements adaptés, tandis que les autres seraient uniquement adaptables en cas de besoin, alors qu’aujourd’hui 100% des logements nouveaux sont adaptés.

Pour Christophe Caresche enfin, pour combattre les réticences des élus à construire du logement social, il s’agirait de donner plus de pouvoir aux maires dans les attributions de logements sociaux ; une solution qui ne va pas dans le sens des réflexions issues de la concertation sur les attributions de logements sociaux de ce printemps : il est plutôt question de politiques de peuplement menées au niveau intercommunal.

Certaines propositions pourraient être reprises dans le projet de loi Duflot pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, qui sera examiné en commission à l’Assemblée nationale à compter du 26 juillet.

Une prime aux plus rapides pour les bailleurs sociaux

Cécile Duflot, la ministre du logement, a annoncé le 18 juillet une série des mesures financières à destination du monde HLM.
Une prime exceptionnelle sera allouée aux opérations de construction de logements sociaux dont les dossiers de financements auront été validés par les services de l’État ou par les collectivités délégataires à compter du 1er août et jusqu’au 1er février 2014. Le montant total des primes disponibles s’élève à 120 millions d’euros.

Le taux de l’éco-PLS sera divisé par deux et abaissé de 1 % (taux bonifié annoncé par le Président de la République le 21 mars 2013) à 0,5 % à compter du 1er août et pour six mois.
Cette bonification exceptionnelle de l’éco-PLS permettra aux bailleurs de mettre en œuvre un effort supplémentaire en matière de rénovation énergétique des logements sociaux les plus énergivores et ainsi préserver le budget des ménages.

Enfin la fixation du taux du livret A de 1,75 à 1,25 % va permettre aux bailleurs sociaux de réaliser une économie d’environ 600 millions d’euros par an, ce qui représente le montant des fonds propres nécessaires à la construction de plus de 30 000 logements sociaux supplémentaires.

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Commentaires

Des propositions pour une programmation plus fine des aides à la construction de logements sociaux

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19/07/2013 04h45

Il est clair qu’il faut passer par là pour arriver à la promesse du président de pouvoir construire 500 000 nouveaux logements sociaux par an. Car aujourd’hui on en est loin. Selon les dernières estimations, à fin 2013 nous serons à maximum 300 000 logements construits soit bien loin des 500 000 annoncés.
Par contre le taux du livret A qui passe à 1,25% c’est pas une bonne nouvelle. Dire qu’il y a trois ans il était à 4%…

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