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Logement

Des mesures pour accélérer les constructions de logement

Publié le 02/05/2013 • Par Delphine Gerbeau • dans : Actu juridique, France

Le projet de loi d’habilitation à légiférer par ordonnance, qui ambitionne de lever les obstacles au montage des projets de logements, se concentre essentiellement sur la lutte contre les recours contentieux abusifs.

Présenté en Conseil des ministres jeudi 2 mai 2013, le projet de loi d’habilitation à légiférer par ordonnance, visant à concrétiser le Plan d’investissement pour le logement annoncé par François Hollande, consiste essentiellement à limiter le contentieux en matière d’urbanisme. D’autres mesures plus consistantes – tournant autour de la lutte contre l’artificialisation des sols – figureront dans le projet de loi urbanisme-logement, qui devrait être présenté d’ici l’été en Conseil des ministres.

Une première série de mesures visent à densifier les constructions, dont certaines rappellent la loi Boutin de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (Molle).
La transformation de bureaux en logements, qui concerne essentiellement l’Ile-de-France, sera désormais possible malgré les restrictions posées par le plan local d’urbanisme, c’est-à-dire si ces bureaux dépassent le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements, ou ne disposent pas des aires de stationnement prévues pour les logements.

Les obligations de création de places de stationnement vont être limitées pour les projets immobiliers situés à proximité de transports collectifs. Concrètement, il ne pourra pas être exigé plus d’une place de stationnement par logement dans ces secteurs.

La création de logements par surélévation d’immeubles existants sera par ailleurs autorisée, ainsi que l’alignement à la hauteur des immeubles mitoyens, même si ces bâtiments dépassent la densité maximale de construction fixée pour les logements par le plan local d’urbanisme, dans le respect du gabarit existant, ou si ce bâtiment ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements par le PLU.
On peut cependant se demander si ces mesures ne permettront pas essentiellement à des propriétaires privés d’augmenter la taille de leur logement, sans entraîner la création de nouveaux logements.  

Enfin, une procédure intégrée va permettre de faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et de construction comportant principalement des logements et considérés d’intérêt général.
Elle comportera une évaluation des incidences environnementales avant de permettre, en tant que besoin, la mise en compatibilité et l’adaptation de plusieurs documents réglementaires en matière d’urbanisme, dans des délais raccourcis par rapport aux procédures classiques.
L’ordonnance précisera le champ d’application et les conditions de mise en œuvre de cette procédure. Elle exclura notamment la possibilité que la procédure intégrée puisse concerner les parcs naturels régionaux. Il s’agit de simplifier le dispositif de la déclaration de projet, prévu par l’article L300-6 du Code de l’urbanisme, qui permet une mise en compatibilité simplifiée des différents documents d’urbanisme.

La lutte contre le contentieux en matière d’urbanisme

La lutte contre le contentieux en matière d’urbanisme, second volet de l’ordonnance, est très attendue par les professionnels du bâtiment. Les mesures proposées sont inspirées du rapport commandé au conseiller d’Etat Daniel Labetoulle sur le sujet.
Pour réduire les délais de traitement des dossiers par les tribunaux, les cours administratives d’appel devraient devenir compétentes pour traiter les recours concernant des projets de logements d’une surface supérieure à 1 500 m2, dans les villes de plus de 50 000 habitants. Pour fluidifier les procédures, le juge pourrait fixer une date au-delà de laquelle il n’est plus possible pour le requérant de déposer de nouveaux griefs contre l’autorisation en cause, et les régularisations de permis en cours de procédure seront facilitées.

Afin de lutter contre les recours abusifs, la notion d’intérêt à agir d’une personne physique devant un tribunal – aujourd’hui appréciée de façon très large par les juges – serait calquée sur la définition applicable aux associations, et donc limitée dans le temps.
De plus, une personne physique ou morale ne pourra déposer un recours que si la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation ou d’utilisation de son bien.

Enfin, le régime des transactions – qu’utilisent parfois des requérants mal intentionnés pour monnayer le retrait de leur recours, sera davantage surveillé grâce à une déclaration obligatoire au fisc.
Et les bénéficiaires de permis de construire attaqués pourraient obtenir des dommages et intérêts en cas de préjudice anormal – notamment en cas de recours abusif.  

Les ordonnances devront être prises dans un délai de quatre mois à compter de la publication de la loi.

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Commentaires

Des mesures pour accélérer les constructions de logement

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PETIOT Rémy

02/05/2013 10h45

J’espère que la CEDH sera rapidement saisie sur la réduction très forte de l’intérêt à agir des citoyens seuls ou en association. Les tribunaux ont d’ailleurs déjà largement anticipé sur ces dispositions, ce qui leur évite de traiter le fond des arguments présentés par les requérants. Les contrôles de légalité étant quasi inexistants, rien n’empêche les pires fantaisies dans les dossiers et les autorisations d’urbanisme.

ALIMAS

04/05/2013 06h26

(09A2753A01). ACCÉLÉRER, CRÉER, SUSCITER, PROVOQUER … LE DÉSIR DE CONSTRUIRE CERTES MAIS AUSSI CELUI DE LIBÉRER LES CAPACITÉS DU FONCIER.

Plutôt que de vous indiquer un lien, je vous duplique quelques intertextualités ci-après : Construction de logements neufs : la France s’enfonce dans la crise. Publié le 28/08/2012. 2 commentaires. (09A1002). [http://www.lagazettedescommunes.com/126659/construction-de-logements-neufs-la-france-senfonce-dans-la-crise/]. ALIMAS 02/09/2012, 09h39.

1). QUE DOIT-ON ET OÙ DOIT-ON CONSTRUIRE LES LOGEMENTS ?

Du vertical ? De l’horizontal ? De la mixité sociale (loué et vendu) ?, Dans les Centre-ville ? Dans les zones urbaines ? Dans les zones industrielles ? Dans les zones périurbaines ? Près des gares ? Près des écoles ? Près des services publics ? Près des zones industrielles ? Loin des commerces ? Etc. … ? Connaissez-vous l’énorme problème de l’étalement urbain ? Qui a besoin de logements à acheter ou à louer en milieu urbain et industriel ? LES JEUNES ! Qui a besoin de logements aménagés ou rénovés et de préférence à louer en périurbain ? LES ANCIENS !

Connaissez-vous les besoins du présent, du futur et les antagonismes des anciens qui ont construit leurs «pavillons» dans les villes et alentours, pour vivre comme à la campagne, avec des emprises de terrain considérables qu’ils n’utilisent pas ou plus et qui, aujourd’hui en retraite, n’ont plus besoin des infrastructures sociales de proximité, mais ne veulent pas se déplacer en périurbain et ne veulent pas céder ou louer leur logement de leur vivant ?

Connaissez-vous les besoins du présent, du futur et les antagonismes des jeunes qui ont tout à découvrir et à construire (instruction, apprentissage, formation, culture, travail, foyer, famille, etc. …) et qui ne trouve pas de logements accessibles, correspondant à leurs besoins de proximité ? Vous connaissez le coût des terrains en ville ? Vous connaissez le coût des transports privés et publics pour aller et revenir du travail ?

Pourquoi la gauche a-t-elle abrogé la loi instaurée par le gouvernement Fillon, autorisant l’augmentation de la capacité de construction privée de 20 à 30 % sans modification ou remise en cause des (PLU)) et permis de construire des habitations privées, sur les logements neufs et anciens ?

2). LA PROBLÉMATIQUE DE L’ÉTALEMENT URBAIN NE DATE PAS D’AUJOURD’HUI !

Pour faire simple, il suffit de représenter plusieurs ensembles de 3 cercles, plus ou moins éloignés les uns des autres, voir pour certains limitrophes (proches, tangents ou sécants). Chaque ensemble de 3 cercles représente :
1). Le plus petit : Une zone urbaine.
2). Le médian : Une zone industrielle, entourant la zone urbaine.
3). Le plus grand : Une zone périurbaine entourant la zone industrielle.

Les zones urbaines étant limitées, elles ont grignotées petit à petit les zones industrielles qui, elles-mêmes, ont grignoté les zones périurbaines.
Beaucoup de Français, pour fuir la turbulence des villes, se sont installés dans les cercles 3 et ont, petit à petit, déplacé les villes en périurbain, sans se soucier de l’éloignement de leur lieu d’habitation, de leur travail, des équipements publics (Hôpital, poste, école, crèche, équipements sportif, équipement culturel, administration, etc. …), des commerçants, des grandes surfaces et du coût des transports (à l’époque, on ne se souciait ni des problèmes de CO2, ni du coût de l’essence, etc. …).

Un enfant de CE1 comprendrait, (pour autant qu’on le lui explique) qu’il faut davantage de temps et d’argent pour aller du cercle 3 dans les cercles 1 ou 2 et réciproquement, provoquant ainsi ce que l’article dénonce à savoir l’étalement urbain… et ses tourments …!

Aujourd’hui, les réalités économiques, sociales et environnementales ont considérablement changé la donne. Les coûts des transports amputent considérablement le pouvoir d’achat. Habiter près des zones industrielles, c’est renoncer au désir de campagne et à celui de vivre en pavillon avec jardin. Le prix des terrains des zones urbaines, représente une grande part, dans le coût de construction donc du prix de vente d’un pavillon ou d’un immeuble.

Les promoteurs immobiliers se lancent davantage dans des constructions en hauteur, pouvant dès lors, mieux répartir le prix du terrain par appartement. En opposition, les habitants des zones pavillonnaires font bloc pour ne pas construire des habitations en hauteur dans leur environnement direct, invoquant bien sûr, tous les inconvénients des cités. Bref, les jeunes générations entrent en conflit avec les anciens, car ce système provoque bien évidemment des combats politiques, au niveau (PLU): Plan Local d’Urbanisation. Je vis à Argenteuil et j’observe les antagonismes.

[favoli 24/07/2011, 19h39]. @ ALIMAS 23/07/2011, 11h16. Pour une fois, je suis d’accord avec vous. Analyse fine et intéressante mettant en perspective la complexité du phénomène.

[stoppeur 04/08/2011, 15h59]. Pour combattre l’étalement urbain, il faudrait en passer par la réquisition systématique, dans les villes de plus de 10.000 habitants, de tout bâtiment resté sans affectation ou destination depuis 18 mois, au tarif de l’indemnisation du terrain nu, point barre. Comment permettre que d’anciens bâtiments industriels ou résidentiels reste sans occupants, alors que tant de logements sociaux font défaut à Paris, notamment ? Alors que le prix global de l’immobilier ne cesse de grimper ! Mais que de richissimes acquéreurs en profitent pour aménager ces bâtiments en résidence de luxe pour n’y passer que quelques semaines par an, ensuite ! C’est parfaitement scandaleux !

[MD 29/08/2012, 10h51]. Voilà selon moi, le cœur du problème. Il n’y a pas assez de logements pour les ménages précaires, les assistés par les services sociaux, les gens modestes qui travaillent ou non … bref, il n’y a pas assez de logements sociaux et tant que l’État ne contraindra pas toutes les communes à construire leur quota de 20 % de logements sociaux, il n’y en aura pas assez. Le point positif serait que les loyers baissent pour s’aligner au coût de la vie et aux salaires qui ne progressent pas … Pourquoi ne pas commencer par rénover ce qui existe déjà et remettre aux normes les logements vacants ?

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