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Logement

Alerte sur le financement du logement social

Publié le 24/09/2012 • Par Delphine Gerbeau • dans : A la une, France

Construction HLM en contre-plongée
Phovoir
La question du financement du logement social pour atteindre les 150 000 constructions par an devrait être au cœur des débats du congrès annuel de l’Union sociale pour l’habitat qui s’ouvre mardi 25 septembre 2012 à Rennes.

Les bailleurs ont abordé la rentrée soulagés : le doublement du plafond du livret A, promis par François Hollande durant sa campagne, a finalement été annoncé, même s’il sera réalisé en deux temps – au 1er octobre et d’ici le 31 décembre.

Selon Dominique Hoorens, directeur des études économiques de l’Union sociale pour l’habitat (USH), « ce relèvement donne au secteur de la visibilité et permet de s’engager sur des projets réalisés d’ici deux ou trois ans. Aujourd’hui, les montants des versements à la Caisse des dépôts sont importants, mais nous ne savons pas si nous aurons accès à des emprunts soumis à des conditions de taux et de durée suffisantes dans deux ou trois ans. De plus, la hausse des fonds centralisés pourrait permettre des taux d’intérêt plus bas, et donc de pratiquer in fine des loyers moins élevés. »

Depuis quelques années, il est de plus en plus compliqué pour les bailleurs de boucler leurs plans de financement. La faute aux coûts de construction qui se sont envolés – le coût d’un logement est passé en moyenne de 80 000 euros en 2000, à 140 000 euros en 2010 selon l’USH – au montant du foncier qui peut représenter jusqu’à 25 % du coût de l’opération, à la multiplication des normes qui pèsent lourds sur les budgets.

Parallèlement les aides à la pierre versées par l’Etat sont en baisse constante : 502 millions d’euros d’aides à la pierre ont été accordés en 2012, un chiffre en baisse de 13,2 % par rapport à 2011.
Celles-ci représentent aujourd’hui 2 % de l’apport financier d’un projet de construction.

Cette baisse est à combiner avec la hausse des objectifs de production fixés par l’Etat aux bailleurs, obligés de recourir de plus en plus à leurs fonds propres. Ainsi, 12 % des fonds propres des bailleurs étaient consacrés au financement des projets de construction en 2010, alors que ce taux était de 5 % en 2000.

Prélèvement au profit de l’Etat – Cependant la baisse des aides à la pierre n’a pas impacté toutes les régions de la même façon, du fait de la territorialisation de son attribution. Ainsi, la subvention pour un logement Plus(1) varie de 0 à 600 euros.

Certains territoires comme l’Alsace peinent à atteindre les objectifs de construction fixés dans les programmes locaux de l’habitat. « En trois ans, nous avons perdu 50 % du montant de notre dotation régionale, et les subventions des collectivités ne comblent pas le différentiel. De plus, bien que nous ayons reçu 6,4 millions d’euros d’aides à la pierre, le prélèvement sur la trésorerie des bailleurs – supprimé à compter de 2013 – au profit de l’Etat s’est élevé à environ 3,5 millions. Les fonds propres ne pourront pas être éternellement sollicités, et certaines opérations n’ont pu être réalisées », résume Alain Ramdani, directeur de l’Areal, l’association régionale des organismes HLM d’Alsace.

Dans les zones tendues, les enveloppes des aides à la pierre sont moins réduites, mais les plans de financement tout de même compliqués. « Ce qui nous gêne, dans l’équilibre de nos opérations, c’est le montant du foncier. La décote sur le foncier public pourrait donc permettre de faire aboutir certains projets, à condition que ces terrains soient utilisables », résume Jean-Pierre Pugens, directeur général de Hérault Habitat.

Les fonds propres variable d’ajustement – En région Paca, le prix moyen de revient d’un logement social est de 150 000 euros, un montant important du fait de coûts de construction et de foncier élevés.

« Le coût du foncier peut représenter jusqu’à 25 % du montant total, explique Philippe Oliviero, directeur de l’association régionale des organismes HLM de Paca et Corse. L’Etat a attribué une enveloppe globale de 44,4 millions pour la région en 2012, et il laisse les financeurs la répartir entre les différents projets. Le montant moyen de subvention est donc de 7 400 euros par logement, ensuite on bricole en sollicitant les collectivités locales, en obtenant telle subvention supplémentaire conditionnée au respect de la norme relative aux bâtiments à basse consommation [BBC]. L’utilisation des fonds propres des organismes est la variable d’ajustement, ces fonds s’élèvent en moyenne à 10 % du montant d’un projet. Cette utilisation vient en concurrence avec les besoins liés à la rénovation urbaine. Enfin, les conseils généraux étaient auparavant une source notable de financement, notamment en milieu rural, mais aujourd’hui ils se retirent, du fait de la baisse de leurs ressources. »

8 % des coûts en moyenne – La part de financement des collectivités locales est en effet en hausse, notamment du fait de l’implication croissante des intercommunalités dans les délégations des aides à la pierre.
Elle représente en moyenne 8 % des coûts. Mais le désengagement des départements commence à se faire sentir, et certaines intercommunalités commencent même à réfléchir à se retirer de cette délégation, jugée trop coûteuse au regard de l’apport financier de l’Etat.

Alors que les bailleurs sont sous pression pour atteindre le chiffre de construction de 150 000 logements par an – on atteint péniblement les 100 000 aujourd’hui avec les logements construits par les SEM – la réflexion sur le financement du logement social s’impose donc.

Bientôt un « super PLAI » ? La ministre du Logement a annoncé cet été la fin du prélèvement sur la trésorerie excédentaire des bailleurs pour 2013, et elle réfléchit actuellement à la création d’un logement « super PLAI »(2), hautement subventionné et reposant sur un nouveau prêt de la Caisse des dépôts, qui permettrait aux bailleurs de financer plus facilement leurs programmes et de proposer des loyers plus accessibles aux ménages les moins aisés.

A l’Union sociale pour l’habitat, on réfléchit à différentes pistes. « Une centralisation de certains fonds comme les dépôts de garantie des locataires, qui généreraient des intérêts par exemple », explique Thierry Bert, le délégué général de l’USH.
L’organisation de la maîtrise d’ouvrage pourrait aussi être améliorée : des dispositifs comme la conception-réalisation, dans lequel le maître d’ouvrage travaille en amont avec l’architecte, permettent de réduire les délais des chantiers et donc d’en réduire les coûts.

Une chose est sûre, le retour de l’Etat sur le financement du logement social est incontournable pour atteindre l’objectif des 150 000 logements.

Quel avenir pour le livret A ?

Commandé fin août à l’ancien conseiller économique de Lionel Jospin Pierre Duquesne, le rapport sur la réforme de l’épargne réglementée, remis le 20 septembre au ministre de l’Economie Pierre Moscovici, va réjouir le monde HLM. Il valide le doublement du plafond du livret A en deux étapes – 1er octobre et décembre 2012, justifié par le besoin d’au minimum 3 milliards de prêts supplémentaires pour atteindre la construction de 150 000 logements sociaux par an. Ce doublement devrait procurer entre 30 et 55 milliards supplémentaires de collecte.

Il propose surtout d’envisager une baisse de la commission de collecte versée aux établissements bancaires qui proposent le livret A et le LDD, ce qui réduirait le coût des prêts. Le commissionnement moyen est aujourd’hui de 5 %, or compte tenu des très faibles frais de gestion de ces livrets, le rapport propose de le baisser à 0,4 % des encours de livret A centralisés à la Caisse des dépôts. « La baisse de quelque 30 à 40 points de base du coût de la ressource (partagée entre la baisse de la rémunération des livrets et celle de la commission servie aux banques) représente un gain en année pleine pour le fonds d’épargne de l’ordre de 600 à 800 millions d’euros. Cette somme doit être répartie convenablement entre le renforcement des fonds propres du fonds d’épargne et des organismes d’HLM, mais surtout vers la baisse des loyers. La mission déconseille que, d’une manière ou d’une autre, cet argent vienne abonder le budget général », peut-on lire dans le rapport. Elle pourrait aussi servir à bonifier encore le taux d’intérêt des logements les plus sociaux, mais une telle politique n’aurait de sens que si était mise en place parallèlement une différenciation des taux de prêts au logement social (« taux de sortie ») selon les zones géographiques, tendues ou non, où sont construits les logements.

Cet article est en relation avec le dossier

Notes

Note 01 Financé par un prêt locatif à usage social. Retour au texte

Note 02 Prêt locatif aidé d’intégration. Retour au texte

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