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Urbanisme

Majoration des droits à construire : un échec annoncé

Publié le 09/04/2012 • Par La Rédaction • dans : Opinions

Frédéric Rolin

Frédéric Rolin

professeur de droit public, avocat à la cour et membre du Centre d’études et de recherche en droit de l’environnement, de l’aménagement et de l’urbanisme (Cerdeau)

Disons-le d’emblée, la majoration des droits à construire, présentée il y a quelques semaines, et convertie rapidement en loi, semble une bonne mesure. Hélas, sa mise en œuvre est catastrophique, au point qu’elle risque de discréditer son utilisation.

A cela, deux raisons essentielles. 30 % de surcroît de droits à construire est un taux très insuffisant. Ce qui conduira à des maisons plus grandes (et donc encore plus chères à la revente) sur des terrains de taille identique, là où nous avons besoin de davantage de logements consommant une surface de terrain plus restreinte.

Pour être efficace, la mesure aurait dû prévoir une augmentation comprise entre 50 et 100 % des droits de construire existants : les propriétaires auraient compris l’intérêt qu’il y avait à vendre à un promoteur ou à construire et, à une échelle macro, l’augmentation de l’offre de foncier aurait pu avoir un effet sur la valeur unitaire de ce foncier. D’autant plus qu’un doublement des droits à construire aurait permis un renouvellement des formes urbaines, là où l’augmentation actuelle favorisera les constructions « au chausse-pied » et les extensions disgracieuses.

A mi-chemin – La seconde raison tient à ce que le gouvernement a « lâché » sur l’automatisme de la mesure. Le projet posait un principe d’application générale, avec la possibilité d’un refus motivé. Au final, la majoration ne s’appliquera que sur la base d’une délibération spéciale. Le dispositif est devenu un mécanisme de révision du plan local d’urbanisme (PLU), et il ne fait guère de doute que les communes réticentes à la densification et celles placées sous l’influence d’un fort ensemble de propriétaires de maisons individuelles vont reculer.

La mesure ne s’appliquera que dans les communes dont la politique volontariste en matière d’urbanisme n’avait pas besoin de cette situation supplémentaire. Il ne fait, en effet, guère de doute que l’Etat a le pouvoir d’imposer des taux de constructibilité accrus aux collectivités.

Au fond, ce n’est que la transposition de l’article 55 de la loi « SRU » aux problématiques de consommation d’espace. On ne peut que regretter cette réticence et cette pusillanimité dans l’exécution de ce projet dont le principe est excellent. On formera le vœu que l’après-élection présidentielle permettra d’y revenir avec plus de détermination, même si on peut en douter.

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