Urbanisme

Comment est évalué le prix d’un bien dans le cadre d’une expropriation dans une ZAD ?

Par • Club : Club Techni.Cités

Dans le cadre d’une opération d’urbanisme, lorsqu’un bien est acquis par voie d’expropriation ou que son prix d’acquisition est fixé comme en matière d’expropriation (à défaut d’accord amiable dans le cadre d’une préemption ou d’un délaissement notamment), les indemnités d’expropriation fixées par le juge ne doivent pas tenir compte de la valorisation du bien qui peut résulter de l’annonce du projet dans le cadre duquel intervient l’acquisition avec fixation judiciaire du prix.

Juridiquement, ce principe est mis en œuvre par un système conjuguant les trois dates suivantes :

  • la date à laquelle est évalué le bien qui est celle du jugement de première instance fixant le montant de l’indemnité.
  • la date à laquelle est appréciée la consistance matérielle et juridique du bien. Dans le cadre d’une expropriation, celle-ci est soit la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété soit, lorsque la fixation des indemnités intervient avant cette ordonnance, la date du jugement de 1ère instance fixant le montant des indemnités. Dans le cadre d’une préemption ou d’un délaissement, la consistance s’apprécie à la date du jugement de première instance fixant le montant de l’indemnité.
  • la date de référence à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective s’il s’agit d’un terrain à bâtir. En matière d’urbanisme, elle correspond le plus souvent à «la date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

C’est à travers la date de référence principalement qu’est mis en œuvre le principe de récupération par la collectivité des plus-values foncières et immobilières imputables à des choix de politiques publiques (décisions de lancer des projets urbains, changement de la réglementation, etc.). Celles-ci sont pour partie réalisées par anticipation grâce aux perspectives de valorisation que de tels choix impliquent.

Le revirement jurisprudentiel ayant consacré la notion de « situation privilégiée» pour justifier que des terrains agricoles soumis à une forte pression urbaine soient évalués à des niveaux très sensiblement supérieurs à ceux observés sur le marché des terres agricoles pérennes (arrêt «Consorts Vigoureux», C. Cass., 3ème chambre civile, 01.01.1993) a rendu le principe de la date de référence beaucoup moins opérant. Avec l’avènement de cette solution prétorienne, il est devenu clair que si les usages pouvaient être fixés aux fins des évaluations intervenant en matière d’expropriation, les valeurs foncières, quant à elles, ne pouvaient l’être.

Dans ce contexte, les dates de référence n’en ont pas moins continué de constituer un élément central des mécanismes de l’expropriation. Ainsi, jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi relative au Grand Paris, ce n’était qu’en l’absence de plan d’occupation des sols (POS) ou de plan local d’urbanisme (PLU) que la date de référence applicable dans le cadre des ZAD s’appliquait. Attendu que tout acte concernant un POS ou un PLU (publication, approbation, modification ou révision) est susceptible d’entraîner une mise à jour de la date de référence prévalant en matière d’urbanisme, la vocation de régulation foncière inhérente à la ZAD s’en trouvait remise en cause et c’est pour permettre à cet « objectif de faire échec à la spéculation foncière », qui «constitue le fondement même de l’édiction des dispositions législatives et réglementaires relatives aux zones d’aménagements différés » (Conseil d’état, 8 juin 1994, arrêt n°126 486, Commune de Mitry Mory), d’être atteint que le législateur en est revenu à l’application de la date de référence spécifique pour toutes les ZAD, y compris celles situées sur des territoires couverts par des POS ou des PLU.

Par ailleurs, afin d’apporter une double protection au regard du droit de propriété et se conformer notamment à la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’Homme selon laquelle le délai entre l’expropriation d’un bien et l’affectation afférente ne devait pas excéder environ sept années, le législateur a limité à six ans renouvelables la durée des ZAD (contre quatorze ans initialement) et substitué aux dates de référence applicables aux biens compris dans leur périmètre l’une des dates suivantes :

  • la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
  • la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
  • dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé.

Ces dates s’appliquent alors aux biens compris dans le périmètre des ZAD et la procédure ayant généré l’acquisition en cause (l’exercice du droit de préemption, de délaissement ou une expropriation, est indifférente à cet égard). L’article L. 13-15 du code de l’expropriation prévoit que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et que le juge applique alors le droit en vigueur pour déterminer la date de référence applicable pour l’évaluation du bien. Cette date, s’agissant d’immeubles situés dans une ZAD ou un périmètre provisoire et devant faire l’objet d’une expropriation est, vu l’absence de toute disposition transitoire prévue en la matière par la loi du Grand Paris, déterminée selon la rédaction de l’article L 213-4 a) telle que modifiée par l’article 6 de cette loi, ce quelle que soit la date de création de la ZAD ou du périmètre provisoire.

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