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Faut-il encadrer les loyers ?

Publié le 27/02/2012 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

Le logement a occupé une place de premier ordre au début de la campagne. Parmi les obstacles à résoudre : réguler les loyers sans décourager l’investissement locatif.

Cet article fait partie du dossier

Le logement : un enjeu primordial vite oublié

Défendue notamment par la Fondation Abbé-Pierre depuis plusieurs années, l’idée de réguler les loyers des logements – mise en œuvre à maintes reprises depuis le XIXe siècle – a fait débat cet automne.
Le secrétaire d’Etat chargé du Logement, Benoist Apparu, a ainsi fait voter une disposition dans la loi de finances pour 2012 (article 79) instituant une taxe en cas de location d’un logement d’une surface inférieure ou égale à 14 m2, pour un loyer compris entre 30 et 45 euros par mètre carré de surface habitable.
En revanche, il refuse un plafonnement des loyers, arguant qu’une telle mesure découragerait l’investissement locatif.

S’inspirer du modèle allemand – Les parlementaires de gauche ont à leur tour déposé en novembre une proposition de loi, rejetée, visant à fixer par arrêté préfectoral des plafonds de loyers pour les logements du parc privé. La discussion a été relancée par François Hollande dans son discours du Bourget, le 22 janvier.

Le candidat socialiste a proposé un encadrement à la relocation et à la première location, par comparaison avec la moyenne des loyers des logements équivalents sur le bassin de vie. Une mesure qui ne s’appliquerait que dans les zones en tension – Ile-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur…

Le dispositif s’inspire fortement du système du « miroir des loyers » allemand, décrit dans une note de l’Agence nationale d’information sur le logement de novembre 2010.
Sur un marché où il existe un seul contrat de bail, que le bailleur soit public ou privé, le propriétaire ne peut augmenter de plus de 20 % son loyer lors de la relocation. De plus, celui-ci ne peut dépasser le loyer de référence de la zone d’habitat, déterminé par accord entre représentants des propriétaires et des locataires.

La candidate écologiste, Eva Joly, se prévaut également du modèle allemand et a réclamé, lors la journée sur le mal-logement organisée par la Fondation Abbé-Pierre le 1er février, un moratoire de trois ans sur les hausses de loyer.

Encore plus radical, Jean-Luc Mélenchon (Front de gauche) propose une baisse des loyers des logements privés dépassant le prix moyen du bassin d’habitat et le plafonnement des prix à la vente et à la location, en fonction de la tension dans les territoires.
« On doit combattre le logement comme instrument de spéculation », a-t-il martelé devant l’auditoire de la Fondation Abbé-Pierre. A l’opposé, Nicolas Dupont-Aignan (Debout la République) n’est partisan d’un encadrement que pour les propriétaires qui pratiqueraient des loyers abusifs.

Incitation ou sanction fiscale –  Quel que soit le degré de régulation, la mesure nécessite une connaissance fine des marchés locaux de l’habitat, aujourd’hui partielle et hétérogène. Des observatoires locaux devraient donc être rapidement mis en place, avec des commissions de conciliation.
De plus, la mesure n’aura pas le même impact selon qu’elle s’applique uniquement aux relocations, ou également aux premières locations.

A mi-chemin, Dominique de Villepin, le candidat de République solidaire, propose un encadrement par contrat au moyen de l’incitation fiscale – ce qui revient à créer un parc de logements conventionnés en échange d’avantages fiscaux de type « Scellier » – et l’apport de garanties publiques aux bailleurs, prioritairement dans les zones où l’accès au logement est le plus difficile.

Dans le camp des contre, Marine Le Pen (Front national) évoque le sujet a contrario, estimant dans son programme que « le fonctionnement du marché de l’immobilier est entravé par une fiscalité dissuasive, une réglementation étouffante, des intervenants et intermédiaires innombrables et des pratiques locales inadmissibles favorisées par la décentralisation ». On peut en déduire qu’elle rejette un encadrement supplémentaire.

« Une erreur monumentale » – François Bayrou (Modem) qui, comme les candidats de gauche, a signé le 2 février le contrat social de la Fondation Abbé-Pierre réclamant une régulation des loyers, est prudent : « Il faut réfléchir aux moyens mis en œuvre. On pourrait utiliser la fiscalité pour sanctionner les propriétaires qui abusent. »
Il ne semble cependant pas un fervent défenseur de la mesure, et réclame plutôt une réforme du mécanisme de la garantie des risques locatifs, avec la mise en place d’une mutuelle initiée par l’Etat.

Enfin, l’UMP, par la voix de Benoist Apparu, a maintes fois répété son opposition à un quelconque encadrement des revenus locatifs, « une erreur monumentale » selon lui.
Nicolas Sarkozy, lors de son intervention du 29 janvier, s’est vigoureusement prononcé contre, estimant que « cela n’a marché nulle part ». Le Président a expliqué qu’une telle mesure freinerait les investissements locatifs des particuliers et serait donc mauvaise pour le marché de la construction.

Les détracteurs de l’encadrement des loyers prédisent également une baisse des investissements dans l’entretien des bâtiments loués, et donc un développement de l’habitat insalubre. Cependant, Nicolas Sarkozy, en visite dans l’Essonne deux jours plus tard, tout en se disant opposé à un blocage des loyers, a déclaré qu’il n’était pas défavorable à une intervention de l’Etat pour limiter les hausses de loyers élevés.
Il a missionné Benoist Apparu pour réfléchir à un mécanisme inspiré du système allemand…

Tout est finalement affaire de vocabulaire : entre encadrement et plafonnement, le tour de passe-passe est aisé. Gageons que les acteurs associatifs du logement sauront rappeler les candidats à leurs engagements.

« Les réglementations n’ont pas provoqué l’effondrement des taux de rendement »

L’expert – Loïc Bonneval, maître de conférences en sociologie urbaine à l’université de Lyon 2 –

Le fait que l’encadrement des loyers décourage l’investissement locatif est devenu pour les économistes une évidence, que nous avons voulu interroger. A partir d’une étude historique sur Lyon, concernant la période 1860-1968, marquée par différentes réglementations des loyers, nous avons observé que le taux de rendement (loyer divisé par le prix de l’immeuble) pour les propriétaires bailleurs ne s’est pas effondré.
De plus, le prix des immeubles s’est ajusté au montant de loyers, et l’on a plutôt constaté une baisse du prix des immeubles.
Par ailleurs, on constate que, à partir de 1948, les loyers ont remonté plus vite que l’inflation, ce qui signifie une bonne rentabilité de l’investissement immobilier et, pour autant, il n’y a pas eu d’investissement massif dans l’entretien des bâtiments. Le contexte n’était bien sûr pas le même qu’aujourd’hui, mais, vu le niveau actuel des loyers, on ne peut s’interdire de réfléchir à une régulation.

Les maires mis en accusation

Dans le débat sur la nécessité de libérer le foncier et de construire plus de logements, un leitmotiv est revenu dans la bouche de plusieurs candidats lors de la journée de la Fondation Abbé-Pierre, le 1er février : les maires refuseraient la construction de logements au nom d’enjeux électoralistes.
Ainsi, François Bayrou a évoqué des blocages des dotations de l’Etat pour les communes refusant les permis de construire et la mise en place d’un préfet dédié au logement, « pour organiser la pression sur les élus locaux ».
Eva Joly, comme François Hollande, a proposé la substitution du préfet au maire pour délivrer les permis de construire dans les communes n’atteignant pas 25 % de logement social et refusant les constructions.
Jean-Luc Mélenchon a réclamé la déchéance de leurs fonctions pour les maires ne respectant pas l’article 55 de la loi « SRU ».
Enfin, Benoist Apparu a évoqué, lors de l’examen du projet de loi sur la hausse de 30 % des droits à construire, « une réticence des élus à l’égard des coûts induits par la construction de logements ».

Références

Ils sont pour

  • François Hollande (PS)
  • Jean-Luc Mélenchon (FG)
  • Eva Joly (EELV)
  • Philippe Poutou (NPA)
  • Nathalie Artaud (LO)
  • Nicolas Dupont- Aignan (DLR)

Ils sont contre

  • Nicolas Sarkozy (UMP)
  • Marine Le Pen (FN)
  • François Bayrou (Modem)
  • Dominique de Villepin (RS)
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